成都二手房?jī)r(jià)格（二手房指導(dǎo)價(jià)后30天）

5月28日，成都市住建局發(fā)布《成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，同時(shí)公告了首批次試點(diǎn)的201個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)格。與當(dāng)時(shí)貝殼網(wǎng)上顯示的成交價(jià)相比較，絕大多數(shù)小區(qū)的官方指導(dǎo)價(jià)格基本都有10%左右的折價(jià)，而個(gè)別市場(chǎng)

5月28日，成都市住建局發(fā)布《成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，同時(shí)公告了首批次試點(diǎn)的201個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)格。

與當(dāng)時(shí)貝殼網(wǎng)上顯示的成交價(jià)相比較，絕大多數(shù)小區(qū)的官方指導(dǎo)價(jià)格基本都有10%左右的折價(jià)，而個(gè)別市場(chǎng)公認(rèn)的高價(jià)值板塊的小區(qū)折價(jià)甚至達(dá)20%-30%。可以說(shuō)，指導(dǎo)價(jià)直接將高價(jià)房源拉進(jìn)了“小黑屋”。

（點(diǎn)擊可查看大圖）

如今，距離首批二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)已經(jīng)過去了整整一個(gè)月，政策效應(yīng)如何？二手房市場(chǎng)有了哪些變化？

二手房市場(chǎng)降溫明顯，5+2區(qū)域成交量驟降

近日，一位中介朋友向小全全訴苦“生意太秋，業(yè)績(jī)不好”，并表示自己已經(jīng)打算轉(zhuǎn)行做別的去了，他表示，主城區(qū)二手房市場(chǎng)熱度在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后降溫明顯。關(guān)于這一說(shuō)法，從近3個(gè)月成都一二圈層的二手房成交量上看,確實(shí)是大幅下降。

數(shù)據(jù)來(lái)源：碼農(nóng)看成都樓市

拋開今年二手房市場(chǎng)異常火爆的一二月份，單就近3個(gè)月來(lái)看，各個(gè)區(qū)域的二手房成交量也呈現(xiàn)逐月下滑趨勢(shì)，且整體下降的幅度比較顯著。在總體呈下滑趨勢(shì)之下，首批發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū)所在的5+2區(qū)域，跌幅更加顯著。金牛區(qū)5月二手房成交量環(huán)比下降31%，青羊區(qū)和高新區(qū)分別環(huán)比下降29%和26%。可見，指導(dǎo)價(jià)對(duì)二手房市場(chǎng)的降溫的確比較顯著。

房貸提升購(gòu)房成本，二手房?jī)r(jià)格還在博弈

一方面是二手房的成交量下滑，另一方面則是價(jià)格上的深度博弈。

由于指導(dǎo)價(jià)難免衍生出部分“捆綁銷售”現(xiàn)象，以及房貸審批、放款周期等衍生出的房東要求“全款買房”，讓二手房買賣雙方都處于觀望期。另一方面，由于政策出臺(tái)的時(shí)間還較短，現(xiàn)階段數(shù)據(jù)所反映出的實(shí)際成交價(jià)變化幅度并不大。

比如，雖然二手房指導(dǎo)價(jià)的發(fā)布，讓201個(gè)小區(qū)高于指導(dǎo)價(jià)的房源消失了，展示出來(lái)的房源，將掛牌價(jià)控制在了指導(dǎo)價(jià)以內(nèi)，但不少房源也紛紛標(biāo)注了“裝修另算”、“車位另算”或“要求全款”，裝修及車位需要打包出售。

龍湖·金楠天街的一套面積約110㎡的房源，掛牌價(jià)為210萬(wàn)元，掛牌價(jià)與指導(dǎo)價(jià)差不多，明確要求裝修及車位另算，須與房子打包出售，合計(jì)房源價(jià)約265萬(wàn)元。而中海城南一號(hào)一套房源，面積約180㎡，掛牌總價(jià)870萬(wàn)元，價(jià)格較此前掛牌價(jià)差距較大大，房東要求車位30萬(wàn)元須打包出售，合計(jì)約900萬(wàn)元，且只銷售全款客戶。

所以，二手房指導(dǎo)價(jià)的發(fā)布，不止導(dǎo)致了申請(qǐng)房貸的額度要從“網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)、參考價(jià)”三者中取最低審核，且在部分“捆綁銷售”模式下，“裝修”和車位價(jià)格都要計(jì)入首付款，讓首付變相提高了好幾成。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前成都各銀行的貸款放款周期基本在6-16個(gè)月之間，可謂是有史以來(lái)最慢。漫長(zhǎng)的放款周期讓二手房房東不得不要求全款支付。

無(wú)論是提高首付，還是全款購(gòu)房，對(duì)于預(yù)算有限的剛需或普通改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，壓力都可謂是驟然增加。再加上去年9月發(fā)布的“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年”政策，導(dǎo)致大部分房源還要增加5%的增值稅，最終讓資金不充裕的購(gòu)房者只能延緩購(gòu)房計(jì)劃，或?qū)①?gòu)房需求轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)。

部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)，二手房短期難以回升

相較于二手房市場(chǎng)的深度博弈，成都的新房市場(chǎng)整體卻是“供不應(yīng)求”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：正合股份

從供應(yīng)端口來(lái)看，今年成都的新房供應(yīng)量相較于去年同期確實(shí)下降明顯（由于疫情原因，2020年2月屬特殊變化）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：四川中原研究院

但對(duì)市場(chǎng)新房的需求卻依然持續(xù)旺盛。一方面是來(lái)自成都人口的快速增加，另一方面則是來(lái)自二手房市場(chǎng)需求的擠壓。如果有足夠的資金全款買二手房了，何不選擇品質(zhì)更高的新房呢？

從現(xiàn)階段成都的市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，我們可以看到二手房指導(dǎo)價(jià)的出爐，的確有效地降低了金融杠桿，抑制了市場(chǎng)過熱。雖然現(xiàn)階段成都只發(fā)布了首批次201個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，但市場(chǎng)上隨即也出現(xiàn)了“捆綁銷售” 現(xiàn)狀。

據(jù)悉，成都后續(xù)將逐步發(fā)布更為健全的二手房指導(dǎo)價(jià)，且以半年為單位更新一次二手房指導(dǎo)價(jià)。值得一提的是，對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的房東以“捆綁銷售”的方式將指導(dǎo)價(jià)之外房源價(jià)值補(bǔ)齊，借此抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，其實(shí)已經(jīng)在深圳、廣州等多個(gè)城市出現(xiàn)。近日，為應(yīng)對(duì)這種情況，廣州市天河區(qū)出臺(tái)相關(guān)政策，要求嚴(yán)格執(zhí)行“明碼標(biāo)價(jià)”，不得以“捆綁銷售”、“雙合同”或者附加條件、抵扣房?jī)r(jià)等限定方式迫使購(gòu)房人接受其商品或者服務(wù)價(jià)格，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。

所以，如果這一現(xiàn)象在成都二手房市場(chǎng)上也頻繁出現(xiàn)的話，未來(lái)成都繼續(xù)給政策打“補(bǔ)丁”，將指導(dǎo)價(jià)強(qiáng)制落實(shí)，恐怕也是大概率事件。

而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二手房指導(dǎo)價(jià)已明確提供了參考價(jià)格。如果房源價(jià)格與指導(dǎo)價(jià)相差不大，其實(shí)不用太過于猶豫。如果資金確實(shí)不夠，也不用著急，相信隨著二手房指導(dǎo)價(jià)政策的常態(tài)化，以及新房市場(chǎng)“雙限地”項(xiàng)目的入市，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期將逐步趨于穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)熱度也很難在短期內(nèi)回升。在長(zhǎng)時(shí)間的博弈之后，總會(huì)有一方先作出改變。