科技改變生活 · 科技引領未來
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“我有一所房子，面朝大海，春暖花開?！焙Ｗ舆@句膾炙人口的詩句，是很多人置業的夢想。7月，正值炎熱的夏天來臨之際，房地產廣告又開始鋪天蓋地而來，在各大廣場，在人群的聚集地附近，總能遇見正在吆喝的銷售公司，“均價便宜，依山傍海，買到就是賺到”、
“我有一所房子，面朝大海，春暖花開?！焙Ｗ舆@句膾炙人口的詩句，是很多人置業的夢想。
7月，正值炎熱的夏天來臨之際，房地產廣告又開始鋪天蓋地而來，在各大廣場，在人群的聚集地附近，總能遇見正在吆喝的銷售公司，“均價便宜，依山傍海，買到就是賺到”、“私藏一方山海境”、“一半是海洋，一半是天堂”，海景房早已經不單是普通住宅屬性，而是成了一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也成為了房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區域。
在各地房價高的讓人望而卻步的今天，山東乳山的房價卻讓人大跌眼鏡。
山東威海乳山市銀灘，位于乳山市東部11公里左右的白沙灘鎮，屬于國家4A級景區。自動向西有著20多公里的海岸線資源，銀白色的細沙柔軟舒適，尤其在銀灘中心位置大拇指廣場一帶，沙灘細膩，海床坡度平緩，由海岸向里進深100多米，水深才到成年人胸口位置。
銀灘四季分明，人少地廣，海岸布滿黑松林，在全國霧霾最嚴重的那一年，央視天氣預報地圖只有銀灘這一小塊地方是淺藍色標注，由此而得名—天下第一灘“銀灘”。
盛夏時節，來自全國各地的游客和“看房團”紛紛涌向威海之際，關于這個“網紅”小城的種種吐槽也開始刷屏：“鬼城”“新房打對折也賣不出去”“最后悔的海景房”……
憑海景房火了這么多年的乳山到底怎么了？近日，記者實地探訪威海乳山發現，當地二手房價格只有新房價格的一半左右，各地“看房團”成為新房購買主力。當地從業多年的中介告訴記者，樓層高一些的房子，價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。
山東海景房為何發展了十幾年都沒能變成另一個海南度假房？
市場幾乎全靠外地人支撐
乳山市的海景房集中分布于銀灘旅游度假區，1994年7月被山東省政府批準為省級旅游度假區。
7月的小城乳山完全沒有北方的燥熱，涼風習習，環境舒適而寧靜。滿街都是掛著京、冀、遼、豫、閩車牌的私家車，這里的海景房市場幾乎全靠外地人支撐。
“我們這里的單價是9000元/平方米，銀灘的新房基本也就是這樣，不過質量更好一點的價格會在1萬元/平方米以上?！痹陂T可羅雀的金鼎淮河路9號售樓處，銷售人員告訴記者，“這幾年的新房價格是穩步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是這個價格了?！?/p>
當地銷售人員說，銀灘海景房中的新房目前很緊俏，且價格一路攀升，簡直就是買了就升值。
但別人，可不是這么說。
“我買完就后悔了?！眱赡昵耙?000元/平方米的價格買了金鼎銀龍灣新房的陳先生懊悔地說道：“這周圍的二手房價格才賣不到4000元/平方米。你的房子質量再好，也經不住一半的差價呀，這套房子是砸我手里了，想再賣出去很難了，除非再賠一半?！薄爱敃r‘看房團’把時間安排得很緊，也根本不給我們接觸當地人的機會，我們根本不知道這里二手房這么便宜?！?/p>
據了解，組織來自全國各地的“看房團”前來下單，是銀灘新房銷售的獨家秘訣。每逢周末，一輛輛載滿全國各地客戶的大巴車便停滿了銀灘的大街小巷，這便是當地人口中常常提到的“看房團”。
來自天南地北的客源，就在信息不對稱的情況下，在銀灘購買了一套套比周遭二手房貴上一倍不止的新房。
乳山從發展迅猛到“不景氣”
為何銀灘的二手房價格只有新房的一半？答案很簡單——供應過剩！銀灘的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填進去都住不滿。”一名乳山市民這樣說。
乳山銀灘在2000年之后加快了海景房的建設步伐，在20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房項目。在乳山市區中，最多的就是裝修、建材、家具等門店，都是依靠來自銀灘的生意。
從2000年到2005年，《乳山市年鑒》中描述房地產行業“發展迅猛”，房地產投資總額從8800萬元猛增至7.53億元。
隨著海景房的大量開發，全國各地的大批購房者涌入銀灘?！度樯绞心觇b》這樣描述道：“2006年銀灘旅游度假區的房地產市場開發銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區購房投資置業，房地產市場開發量及房價持續上升?！?/p>
2007年至2010年，乳山房地產竣工總面積高達562.34萬平方米。顯然，市場一時間難以消化如此多的房源。在一路高歌猛進之后，銀灘出現了房源去化難題。
2011年之后，《乳山市年鑒》已經不再透露年度房地產銷售面積和金額情況，竣工面積也日漸萎縮，乳山市政府在當年還叫停了普通海景房的規劃審批和開發建設。
2013年，乳山市房地產竣工面積僅88.52萬平方米，不及2010年高峰時期的一半。
2014年，乳山官方對房地產市場的描述為“市場形勢不景氣”。
二手房價格退到10年前
銀灘的生活方式和別處是不同的，業主們候鳥一般地來回也使其缺乏發展的動力。盡管乳山市政府一再強調完善基礎配套和便民服務設施，但起色仍不明顯，道路上極少看到公交車，人們出行的主要方式是滿大街行駛的電動小四輪，5元起步。
“在銀灘，賣房子的比賣菜的多?！弊咴阢y灘的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。
本來就不多的商超關門很早，晚上不到8點，很多商超就已經下班不再營業。
無處不在的老舊海景房在海潮侵蝕下顯現出斑駁的情形，一如這里安閑的老人們。
空有房，沒有人，沒有完善配套，就不奇怪了。
業內人士指出，國外開發得很成功的海岸線，基本都有一個主題產業做支撐，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，戛納有電影產業，墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務、文化、體育等很多產業。
這些成功開發的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅游之外，有很多現實生活的內容，因此配套也非常完善。
而中國的海岸線開發都很單調，除了蓋房子，沒有其他產業。
因為入住率低，中國很多旅游地產根本沒有配套，導致生活不方便，這又拉低了入住率，最終變成惡性循環。
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李陽遠