科技改變生活 · 科技引領未來
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北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。前一篇提了一堆問題，上一篇說了美國。有人質問我是什么目的，有什么企圖？我哪兒有什么企圖啊，簡單敘述而已，總不至于還有什么陰謀吧。本來是想寫中國
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
前一篇提了一堆問題，上一篇說了美國。有人質問我是什么目的，有什么企圖？我哪兒有什么企圖啊，簡單敘述而已，總不至于還有什么陰謀吧。
本來是想寫中國歷史上那些因為房產稅引發的破事兒的。想了想還是先算了，陳芝麻爛谷子的以后再說，寫的太早又該有人說我映射現實了。還是先說點兒實際的吧，撈干貨。
1、房產稅會不會起到降房價的作用？
這爭論了好久了，買不起房的認為肯定會降，甚至會是暴跌。但經濟學家們認為沒戲，因為商品價格是供需關系決定的。
上海重慶推出房產稅之后又是爭論升級，懂點兒經濟學的說“看，沒降吧”，房價該漲還是漲，而且也搬出了歐美日韓的例子，確實是都沒什么效果，韓國是月加稅漲的越猛。
可買不起房的人們不服啊，自然認為是收的稅還太輕，不信多收點兒試試。比如敢買第二套房就征收他50%，再敢買就沒收，看誰還敢買。但說這些都沒意義，爭論了這么多年也沒結果，一地雞毛。
那在我看來，房產稅肯定是有調節房價的作用的，但別太把這當回事兒。或者說，短期內有可能有效果，但時間越長效力越弱。
首先這還是基于經濟學原理，也是社會學法則。任何以控制商品價格為目的的政策法規，都是初期有效，而隨著時間的推移，效果會逐漸減弱。所以這原理也別稱為“法律無效定律”，簡單說就是辦法總比問題多，時間長了就麻木了。
如果房產稅制定的范圍廣，稅率高，那降房價的效果會立竿見影。之所以推出這稅種這么難，不就是各方勢力在阻撓嗎？那如果說不會降低房價，也不會影響成交量，那還阻撓個屁啊。地方政府巴不得找到既能多收錢，也不惹麻煩沒副作用的稅種呢。
當然像上海重慶那樣就沒意思了，毛毛雨而已。就按照國際通行慣例，是房子就收，稅率收1.5%吧，或者少點兒收1%。像北京，平均租金收益率才1.5%，幾乎把直接收益都交了稅了，那誰還留著這玩意兒啊，賣了省心。可一旦集中拋售，什么商品價格也扛不住，肯定下降。
但是，隨著時間延長，那就歐美的這種情況了唄，該漲還是漲，只不過漲的慢點兒罷了。而且還別被炒作，像韓國似的，人們簡直都瘋狂了，什么成本都不考慮了，搶到就是賺到，那什么稅受也就都不起作用了。
所以，甭爭論房產稅是否會降房價了，只要范圍廣稅率不低，短期一定下跌。當然這也就會影響新房銷量，哪個地方政府都不希望在自己任期內發生這種事兒，所以才沒有積極性。
2、那地方政府會遵守中央指示推出房產稅嗎？何時推出？
當然會推出的，誰敢在這種事上公開反對。不過中央只是給了個大方向，具體征收辦法是由地方自行制定的。那他們一定會選擇對市場沖擊小的方案，逐步深入。
目的有兩個：
一是別給市場造成沖擊，別導致房價崩盤，這就相當于把事兒給辦砸了，更得挨批。
二是想辦法逐步增加稅額，爭取在賣地減少的同時替代土地出讓金。
我沒看到試點城市的名單，但估計都是有代表性的二線城市為主，一線城市或許沒有北京，廣州深圳的可能性大。畢竟本來就是改革的前沿，具有敢闖敢試的精神。應該不會晚于明年年中，甚至會更早一些，年初或許就會開始執行。
3、會所有房子都征收嗎？
既然中央給了指導精神，除宅基地等類之外的商業和住宅都征收，那就肯定會是全部啊。
4、那小產權怎么辦？
這誰也不知道，但如果在我看來，是否合法與是否收稅是兩碼事兒。企業生產假冒偽劣商品肯定是不合法的，但該交稅交稅。是否合法是主管部門的認定，是否交稅只和稅務部門有關。
既然是試點，那只要是不違反現有法律就可以試驗嘛，大不了不合適再叫停就是了。何況這又不是沒有國際先例。看到我上篇些美國房產稅的那篇了吧，里面舉得阿爾卡彭的例子，混黑道殺人放火歸警察管，但不交稅照樣可以由稅務局抓你。
當然，這也得說是美國的國稅局是個逆天的存在，權力大到沒邊兒。不僅是美國最大的政府機構，甚至還擁有自己的軍隊。
咱們民國時期，宋子文在擔任財政部長期間，就模仿美國建立了稅警總團。本來應該是一支用于緝私征稅的非正規部隊，但在宋子文的大力經營下，發展成一支連國民黨甲級正規軍都無法對標的精銳部隊。在淞滬會戰期間，稅警總團被編入張治中將軍的第九集團軍，上陣殺敵浴血奮戰，給予了日寇極大傷亡。
在稅警總團中，最著名的就是孫立人將軍，時任第二支隊上校司令。后來擔任新一軍軍長，入緬作戰，殺敵5萬以上。傳說曾槍斃活埋所有到過中國的日寇戰俘，真假不知。但孫立人將軍的戰功無可置疑，作為國軍美系將領居功第一。1955年在臺灣被蔣介石軟禁，長達33年，1990年去世。
在美國，反正一直傳說是連販毒都得交稅，不知真假。但國稅局不能惹的禁忌卻所有人都知道，印度人每年通過電信詐騙從美國騙取上百億美金，大多數騙子上來就是一句話：“老子是國稅局的，你丫欠稅了”。普通美國人一聽這話立刻就慫了，據說有的能被嚇的當場尿褲子，然后不管什么錢都給印度轉過去了。
雖然中國稅務部門不可能像美國似的這么橫，但以中國政府的辦事效率，只要是想辦，沒什么辦不成的。收稅又不是拆遷，既然資產有價值那就應該交稅，是否合法是否轉正那是土地房管部門的工作，兩條線分別進行就是了。
當然這都是我的猜測，具體怎么辦看地方政府試驗。中國建國后攻克了無數的困難了，只要是目標明確的單一任務，從理論到實踐上都不是難事兒。改革開放40年，經歷過多次危機，國企下崗潮影響到4000萬人，停止福利分房更是影響幾億家庭，不照樣都坎坷的渡過了。一個小產權的收稅而已，只要想干，沒什么解決不了的。
5、可正規產權的房子都是交了土地出讓金的，政府已經收了70年的，再收房產稅會不會重復了，法律問題怎么解決？
這在我看來都不是問題，在人家看來也不是問題，只要是想收，那還能找不出理由嗎？
比如說吧，你確實交了70年的出讓金，但這是哪年交的，交的多少錢？如果是20年前買的，那會兒北京房價才3/4000塊錢，和現在能一樣嗎？我們完全可以現在從新評估嘛，然后減去你當年買的價格不就完了。
比如當年這套房是30萬買的，那現在評估值是500萬，年只要按照470萬交稅就可以了，很優惠的。
再一個，房產稅只不過是資產稅的一種，人家換個名字就叫資產稅不就行了，何必這么在意名字和形式呢。不過就是交稅而已，讓交就交，別太死板。
6、還有個問題，房產稅的稅率會定在多少？
如果是參考國際慣例，那應該定在1-2%，取個中1.5%吧，差不多都在這左右。這個數其實挺有意思，乘以70年就是100。也就是說，咱們一次性收取了70年的土地出讓金，而美國則是分攤到每年，總體下來還是差不多。
但我是覺得這個稅率太高了。以北京為例，房產中位數是600萬，那即便是按照1%收取都是每年6萬。可北京平均工資的中位數也不過是7/8萬。那也就是說，如果兩口子上班，一個月工資的小一半交了稅。這是不是太高了，憑什么，只憑人家住著自己的房嗎？
這還只是普通房產，如果是學區房呢，那交的就更多了。比如東西海的學區房，老破小動輒上千萬的有的是，能讓他們一年交10萬的稅嗎？不可能吧，也收不上來啊。
所以，我估計有可能借鑒香港的稅率。香港分三種物業稅，差餉、地租和物業稅。這三種稅的基數都是按照評估租金來計算的，分別是3-5%、3%、15%。其中物業稅是只有出租房才會收，不出租則沒有，相當于租金稅，和大部分家庭無關。
地租是香港島和九龍1997年之前房子不交，因為當時是大清皇帝割讓給英國的（或者說皇帝私人贈送給英國女王），所以土地批租為999年，約等于永久使用權。而新界是從清朝手里租的，1997年到期，土地使用權也就同時到期了。那這部分土地到2047年是50年制度不變的期限，每年繳納評估房租5%的地租。香港回歸之后新批的土地，也以2047年為限，同等繳納。
差餉是所有房子都必須交的，是真正的房產稅。從1845年就開始收，用于警察經費和市政設施（民國時期的上海北平叫警捐，后叫房捐）。根據減免額的不同，大概也是每年評估房租的3-5%。
那如果參照香港，以北京一套600萬的房子來說，評估年租金為10萬。在自己居住的情況下，每年交稅3-5000塊。如果過了70年期限，那每年再交5000塊。如果這套房是出租房，那再多加15000塊。
3-5000塊我覺得還說的過去吧。但這只是我的猜測，別當回事兒，具體各地怎么收，還得看政府怎么考量。另外也參照美國吧，房產稅一般占業主年收入的3%。以北京人均年收入中位數8萬計算，兩口子16萬，3%就是5000塊左右。
順便普及個知識，上面說過了70年期限的或許會多交稅，相當于香港的地租。那估計很多人會本能的想到老破小會多交稅，因為都快到70年了。不對，老破小是房齡老了，而土地租期還早著呢。
因為我們計算土地期限是按照土地出讓金繳納日期開始計算的，而這些老公房的上市日期都在2000年之后，央產房甚至在2003年之后。所以，老破小的樓齡房齡雖然老了，但如果從土地期限來看，有的還是次新房呢。
7、那會不會有按面積減免，比如像上海似的人均60平米？或者會不會設定個免征額，按城市不同免掉個幾百萬？
大概率不會延續上海的標準了。既然是沒推廣，就說明是失敗的政策，誰在學習就是故意和中央對抗了。再者說，就算是有減免也不能是60平米啊，太大了。在上海，這個面積相當于把個稅起征點定在年薪幾十萬了。
中國城市人均居住面積是不到40平米，北京等大城市是30平左右吧。十年前就定為60平米，說明根本就沒想收。或者說至少是沒想收普通家庭的吧，征稅目標瞄準了富人階層。
雖然說向富人多征稅是正確的，但房產稅是個全民稅種，和個稅的性質是相同的。擁有房產的中產是主要征稅目標，把起征點定的過高就失去意義了。所以，估計個地方政府會有設定免征面積的，但最終的推廣方案還是得按照國際慣例，沒有免征，全部都征收。
免征額就更沒意義了。如果設定免征額，那各城市得根據房價高低設定不同的標準吧。可憑什么上海500萬算剛需免征，鶴崗5萬以上就算炒房征稅啊？那如果是兩個城市各有一套房怎么算，哪套算是炒房的？
所以，在我看來既然這是個全民稅種，那就不應該設定什么免征面積和金額。可以在開始的時候先打折征收，以后再逐步恢復正常比例。但如果一上來就把自己的退路給堵死了，以后再想改可就太難了。
當然，出臺其他稅費返還或抵扣也是正常的。還是參照美國，比如孩子多的就少交，工資低的減免一些，軍人和有功勛的減免，和貸款利息或個稅抵扣等等。這就看各地方政府的政策了。
8、那房產稅真的會替代土地出讓金嗎？會是在什么時候？
替代土地出讓金是早晚的時期，逐步替代是從近幾年開始唄。最終會替代掉大部分，肯定是發生在城市化過程尾聲的時候。
近期要想替代是不現實的。以北京為例，去年賣地收入是2000億。這是什么概念，以北京2200萬常住人口來說，約等于人均繳納了1萬塊錢。那這么大的一筆錢，如果均攤在住宅上會怎樣？
以北京不到800萬套住宅來說，平均每套房繳納接近3萬的房產稅唄，否則達不到替代的效果。這個目標從現在看來還是太宏大了，不可能實現。所以，以城市化進程來說，中國還有20年的路要走。那以房產稅來說，設定個十年目標都不著急，20年有可能，30年或許才更穩妥。
9、不收房產稅難道不行嗎？為什么非得用這么難的方式？
土地出讓金是早晚會接近枯竭的，可是各地政府又確實需要這筆錢，否則公務員工資和市政建設都沒有資金。如果不收房產稅，那就得從其他地方想辦法搞錢。不管用哪種方式，都必須有個資金來源。
其實政府搞錢最簡單的辦法就是印錢，敲幾個鍵盤就行。但這種增發的方式只適合在危機時期，不能作為常態。多印了錢，市場上卻沒有那么多相應的商品，最終就是通貨膨脹唄，全民的財富被稀釋，甚至是被資本家洗劫。
既然不能印錢，那其他搞錢的辦法就是借債、收稅和辦國企賺錢。那種最省事，最安全，對社會的影響最小。還只能是收稅，只是看什么稅種了。不收房產稅就得有其他稅種，還有什么比房子更能體現財富和公平收稅的嗎？
10、那業主們如果不交怎么辦？會像歐美那樣強行拍賣嗎？
我覺得在政策規定里會這么寫，拖欠稅費將會被罰款甚至拍賣。但在實際運行中未必會這么激烈，畢竟是不動產，跑了和尚跑不了廟。
房子是用來住的，總得住人吧。那只要是存在價值，什么時候收就看稅務部門了。如果都不交的強行抗稅，那或許修改政策或許找幾個當靶子，殺雞儆猴。如果大部分家庭都接受和主動上交，那有個別家庭不交都無所謂。這套房總不能持有一輩子吧，只要是有轉手的時候，補足稅費和罰款不就行了。畢竟交易過戶環節才是最容易征稅的時候，就算不賣房還有個繼承呢，早晚都得補上，還得是連本帶利。
11、那政府在交易環節征稅不就得了，加大比例，總比房產稅好收吧？
不行，政府需要的是穩定的稅源，不能大起大落。而如果在過戶環節收稅，那或許會有大多數家庭索性不賣房了，就是長期持有。而如果真的這樣，那新房的價格就更會被炒上天了，這只有對開發商有利，而對政府來說是不利的。
對資產的持有期征稅，未必能降低商品價格，但能促進流動性，提高使用效率，或許也能間接降低商品價格。
12、可就算是征收了房產稅，業主會不會轉嫁到租戶的頭上？
首先說，如果是全民征稅，那所有的家庭都必須交。而大多數家庭的房產都是自住的，想轉嫁給租戶也沒辦法啊。把房子租出去自己不也得租房嗎，誰會這么折騰。
北京的出租房大概是250萬套，業主如果被征收了房產稅，他們當然會想轉嫁給租戶。可是商品價格是供需關系決定的，不是稅費決定的。
或者可以這么說，中國的土地都是國有的，向所有業主征收房產稅，就已經等于是漲了房租。那既然是被漲了房租，想再向下一層傳導，就看市場是否接受了。
打個比方吧，某人租了間門臉賣拉面，某天房東通知他，因為收房產稅了，每個月1000塊，所以從下月起漲房租1000塊。那這個小老板每個月也就賣1000碗拉面，那如果想把這漲的錢轉嫁出去，就得每碗漲一塊錢。
可這么做很容易嗎？如果食客們不接受，人家就會到別的地方去吃，這個小老板掙到的錢或許還更少呢。所以他就兩個選擇，或者忍了接受，或者找房搬家，讓這個房東去找能接受的吧。
普通住宅其實也是這個道理。房東當然想轉嫁，但租戶也有換房的權力，甚至有換城市的可能，換到房產稅低，能攢下更多錢的城市不就行了。所以，就算收了房產稅，房東想轉嫁也沒那么容易。最大的可能是共同承擔，誰承擔的多就看市場上有多少替代品了。
13、那如此看來，如果收房產稅還有把人從城市趕走的可能，是這樣嗎？
當然了，收稅就是增加了業主的持有成本，也有可能增加外來打工者的居住成本。那如果收的稅高，自然會讓人們拿腳投票，或是賣了房投資其他稅少的城市，或是干脆換個城市打工。畢竟資本是流動的，人也是流動的。
所以，一旦全面征收房產稅，這或許也成為各地招攬人才所比拼的一個手段。其實就和各地減免商業稅一樣，用減稅來吸引投資，又多了一個比拼方式。
14、那這會不會讓各個城市陷入惡性競爭，最終導致誰也收不到稅？
有這種可能，但可能性不大。畢竟全國一盤棋，中國是社會主義國家，有中央在調控呢。所以不可能讓各地太過分的競爭，那就失去房產稅的本來意義了。而且各地政府也得量力而行，畢竟土地收入是會逐漸減少的，那如果再競爭減免房產稅，就更沒錢發工資和搞建設了。
中央之所以在今年6月4日發了文，試點將各地的土地出讓金統一劃歸稅務部門管理，就是防著地方政府惡性競爭這手呢。先收走你的出讓金財權，看你們還能在房產稅上玩兒出什么手段。敢各項競爭就提前斷了你們的出讓金收入，讓你們不得不去收房產稅。
15、最后一個問題，房產稅會造成大量業主拋售嗎？
呵呵，那就想多了，各地政府防的就是這點。即便是沒有房產稅，都要盡量防止拋售，因為其帶來的后果就是房價崩盤，土地賣不出去，稅收收不上來，銀行斷供，市場蕭條，是嚴重的經濟危機。
再會想一下2008年的次貸危機吧，那就是美國業主們拋售引發的，把全世界都拖入了泥潭。中國某個城市出現這種情況還無所謂，只是小范圍的災難。而如果蔓延全國，則將是嚴重的危機。
還記得2016年為什么全國房價暴漲嗎？源于“去庫存”，而之所以要去庫存，就是因為房子賣不出去，積壓了大量的資源和銀行租金，如果不盤活，那整個經濟都陷入困境。
就算不全國蔓延，某地出現拋售潮也受不了啊。都甭看太遠的例子，僅僅今年這幾個月，外地中小城市剛有房價下跌的苗頭，各地就紛紛出臺“限跌令”，怕的就是影響市場的信心，怕的就是出現恐慌性拋售。
所以，房產稅在出臺之前，各地政府都會慎之又慎，而且會做出各種預案，防備的就是拋售出現。當然，要想讓業主們不拋售，那就不能一上來就用藥過猛，治病雖然是第一位的，但也得考慮病人的承受能力。
16、總之，在我看來，房產稅推出是大勢所趨，為了城市長久的發展必須走這一步。但同時也要為了經濟穩定，不會一上來就用力過猛。
全民征收是肯定的，沒有減免面積和額度也是大概率，但在征收初期，一定會給予較高比例的折扣，不能造成社會恐慌。畢竟這才是真正的千年大計，是要永遠收下去的主要稅種，不用著急，讓子彈再飛一會兒。
下期再寫寫中國古代收取房產稅的那些事兒，基本都是爛事兒。
僅供參考。
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金同