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■本文作者：王小明北京在明律師事務所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）對被征收房屋價值的評估將直接影響最終的補償結果，這是被征收人群體都比較熟悉的事情了。不過有一個問題卻在多年以來始終值得探討：農村宅基地上的房屋拆遷有評估環節嗎？
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）對被征收房屋價值的評估將直接影響最終的補償結果，這是被征收人群體都比較熟悉的事情了。不過有一個問題卻在多年以來始終值得探討：農村宅基地上的房屋拆遷有評估環節嗎？對“一刀切”的補償標準不服又該怎么辦？能直接主張參照適用城市房屋征收評估的程序和方法嗎？本文，在明律師就給大家說說農村房屋拆遷評估的那些事兒。
【要點一：“參照執行”城市房屋征收評估不再有明確依據】
首先需要明確的一點是，目前在征收拆遷領域法規、規章中僅有《國有土地上房屋征收評估辦法》是具體規范房屋征收評估行為的。
但顧名思義，這部部門規章僅能調整“國有土地上房屋征收”中的評估問題，卻對農村集體土地征收中涉及的宅基地上房屋拆遷評估無能為力。
城市被征收房屋的價值評估是圍繞“市場比較法”開展的，而這一最重要的評估方法卻無法在房屋不能自由交易的農村集體土地上適用。這就注定了二者是不能簡單地“通用”的。
有的朋友可能會說了，中紀委辦公廳、監察部辦公廳《關于加強監督檢查進一步規范征地拆遷行為的通知》中不是說了嗎：
在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執行。
這不就是說能夠“參照執行”嗎？
然而問題在于，這一《通知》內容主要就是針對《土地管理法》尚未修訂前這一“空窗期”設置的。而《土地管理法》已于2019年完成修訂，配套的《土地管理法實施條例》也已于2021年9月1日起施行。
故此，這一農村“參照執行”城市的規定已經失去了繼續適用的條件。就接下來的征地拆遷而言，農村的就走農村的規范，城市的就按城市的路子，二者不容混淆。
【要點二：農村集體土地上房屋拆遷有評估環節！】
盡管城市房屋征收評估的規范不能直接拿來套用，且暫無國家層面的法律法規甚至部門規章對此問題作出規定，但從多年來的實踐經驗來看，農村集體土地上房屋拆遷仍然是有評估環節存在的。
譬如《廈門市集體土地上房屋征收與補償管理辦法》就規定，征收公告發布后，區房屋征收部門應當在征收范圍內公布房地產價格評估機構的名單、選定辦法、期限等相關事宜。
被征收人應當在征收公告發布之日起5日內，通過自行協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，由區房屋征收部門3日內采取搖號或抽簽等隨機方式選定。
參與的房地產價格評估機構不得少于3家，并應當邀請被征收人代表、鎮（街）、社區組織代表及公證機構參與監督和公證。
顯然，這一地方性規定基本沿用了城市房屋征收評估的“評估機構選擇權”規定，保障了房屋也要被拆除的被征地農民的相關權利。
而《上海市征收集體土地房屋補償評估管理規定》（2019年施行，有效期至2024年）則對整個農村集體土地征收中房屋價值的評估環節做了細化規定，值得廣大被征地農民借鑒參考以維護自己在評估中的合法權益。
簡言之，通過征地補償安置方案制定出來的根據房屋建筑結構（土木結構、磚木結構、磚混結構等）設立的“一刀切”的補償標準可以用，但卻不能替代具體某幢宅基地上房屋的價值評估。
評估環節雖仍不是農村集體土地征收中的法定程序，但事實上正在無限接近這一狀態。至少，當被征收人對直接通過方案算出來的補償數額不滿時，是有權要求征收方委托評估機構進行專門評估的。
【要點三：農村房屋價值評估需關注的幾個關鍵環節】
我們以前述上海市的規定為依據，來簡要分析一下農村宅基地上房屋評估中值得農民留心的幾個關鍵問題：
1.房屋調查結果是評估的必要依據，若涉案農房因未經登記而被認定為違建，則其評估結果必然大打折扣。房屋系“未經登記”的無證房，始終是補償利益受損的最直接原因，這不是評估機構所能解決的事情。
2.被征地農民有權參與選定評估機構。這點和城市房屋征收相同。
3.宅基地使用人（房屋所有權人）應當配合實地查勘，提供相應的資料，并為評估人員入戶拍照、攝像、測量等提供便利。否則，評估機構可參照相同區域和建筑類型的房屋進行評估。
4.集體建設用地上的房屋用于生產經營的，其停產停業損失、機器設備物資等的搬遷安裝費用，以及室內裝飾裝修價值等均可由征收雙方先行協商。若經協商需要評估的，可另行委托評估機構專門對這些項目進行評估。
5.房屋的分戶評估報告應當依法轉交給房屋權利人。房屋權利人對評估結果不滿的，有權申請復核評估；對復核結果仍不認可的，有權向評估專家委員會申請鑒定。
事實上，根據農村宅基地上房屋的評估技術規范，對其價值的評估主要表現為“重置成新價”或者叫“建安重置價”的確定。這與城市房屋征收存在較大差異。
盡管從程序上看二者有很多類似之處，但究其評估實體技術層面，仍是不能簡單混同的。
在明律師最后要提示廣大被征地農民的是，農村村民住宅的補償這部分無疑是整個征地拆遷補償的“大頭”，大家一定要對此予以足夠重視，在制定補償安置方案、調查登記等程序中即開始做足準備，確保自己在評估中的各項權利得以落地。必要時要盡早咨詢專業律師，用足評估程序中設置的救濟渠道，為自己獲得公平、合理的房屋拆遷補償早做爭取。
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金楠