科技改變生活 · 科技引領未來
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■本文作者：王小明北京在明律師事務所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）面對征收拆遷的老百姓首先必須確定的一件事，就是自己究竟希望獲取怎樣的補償條件。這也是專業征拆律師在咨詢時一定會問的一個重要問題。“給多少算多”，只能由被征收人先
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）面對征收拆遷的老百姓首先必須確定的一件事，就是自己究竟希望獲取怎樣的補償條件。這也是專業征拆律師在咨詢時一定會問的一個重要問題。“給多少算多”，只能由被征收人先自由心證，否則確定不了依法努力的方向，案子就沒法往下推進。所謂的“得寸進尺”“漫天要價”皆因被征收人并無明確的利益訴求，只是一味追求“更高的補償”，其結果往往是事與愿違、損失巨大。本文，在明律師就為大家合理確定補償預期提供一些參考建議。
【要點一：高與低，不能拿別人的補償結果對比】
首先需要明確的一點是，被征收人所要爭取的，是自家的房屋，在此次所遇到的征拆項目中，在這樣一個特定的時間階段里所能拿到的“利益最大化”的補償。自己的親戚朋友、同事同學曾經拆完了補了多少，和咱沒關系。
愛比較，是征拆領域普遍存在的通病。不管是什么年代的拆遷，什么性質的項目，那些分到了幾套安置房、上百上千萬補償款的“個案”，總是被人們津津樂道，似乎這樣一念叨，自己也應該能拿下這樣高額的補償利益一樣。
然而很遺憾，征拆領域的一個起碼的原則就是，一個項目一個補償安置方案，隔上兩三年政策就會有很大變動。比如前幾年如火如荼的城鎮棚戶區改造，如今早已被修修補補的老舊小區改造取代掉了。
故此，總覺得別人的項目補的那樣高，自己的房子卻只能拿到這么少，進而怨天尤人、抱怨連連，對補償糾紛的解決無益。
相對于那些只能接受加固修繕、恢復性修建處理方式的老舊房屋住戶而言，能趕上“拆舊建新”的運氣都算不錯了，大家一定要想得開，不要為了那已經不可能實現的“高額補償”而辜負了眼下屬于自己的公平、合理補償條件。
你能趕上拆，就不委屈。很多老百姓整天提意見要求拆除重建，等來的都只能是扛著工具的維修工。
【要點二：房屋的合法..性因素要客觀考慮】
事實上，圍繞房屋拆遷補償多寡的最主要爭議點，就在于所涉房屋面積、用途的合法性上。這里面至少包括以下3種情況：
1.對于實際面積與證載面積完全吻合的房屋，能否認定為合法的經營性用房是重要的爭議點。“住改非”后從事生產經營的行為怎樣被認定，被拆遷人是否符合獲取停產停業損失補償的條件，各地的地方性規定、補償方案和被拆遷人所能提供的證據將起到關鍵的作用。
但可以明確的是，“住改非”畢竟不同于合法變更房屋規劃用途。對于產權證上明確登記為住宅，實際卻開展經營的房子而言，獲取與證載即為“商業用房”的房屋同等的停產停業損失補償的幾率不大。
2.對于證載面積以外的未經登記建筑，合法建筑、歷史遺留原因形成的無證建筑和違法建筑將會是對其的三種不同認定。經調查取證認定為合法建筑的，給予相對完整的補償；認定成違反城鄉規劃類違建的，原則上不予補償或者僅補償少量的建造成本；居于兩者之間的，可獲得所謂的“適當補償”。
這里面固然有一些程序上的違法點值得捕捉利用，但能否最終提升補償，關鍵還是要看實體。確系近幾年來私搭亂建的，很難主張補償利益。
3.對農村涉嫌超占宅基地面積甚至違法用地建造的房屋，爭取補償利益需加強靈活變通。嚴格意義上講這兩種都屬于嚴重違法情形，尤其是后者房屋幾乎會百分之百被責令限期拆除。
對于這類房屋的補償利益就不宜按照補償安置方案去主張了，而是要堅持具體問題具體分析，在不違反《土地管理法》規定原則的基礎上爭取通過協商、調解找尋最佳的解決途徑。
總之，不同的合法性狀況對應不同的補償利益預期，這是被征收人必須理性接受的現實，不能一廂情愿固執地認為自己的房子都是合法的，或者違法也有違法的原因，這樣自欺欺人并不利于問題的最終化解。
【要點三：對待評估要有理性認知】
補償數額多少的依據之一就是評估報告，這點認知被拆遷人普遍已經建立起來了。不過針對評估報告總也估不出自己心目中房屋價值這一老大難問題，也需要被拆遷人進一步建立足夠理性、客觀的認知：
1.對分戶的評估報告不滿的，一定要及時申請復核；對復核結果仍不滿的，是否申請專家委員會鑒定要在專業律師的指導下選擇，各地對此的規定是不一樣的，不可一概而論。
2.如要自行委托評估機構，一要確保有專業律師指導，不要盲目自費委托，二要保證在房屋尚完整存在的情況下委托。如果房子已經被強制拆除，想通過評估來確定所造成的損失是較為困難的。此時被拆遷人必須要對結果有一個充分的心理預期，不宜有過高的期望值。
3.拆遷方委托的評估機構在進行評估操作時勢必會考慮到整個項目所能支付的補償成本問題，否則拆遷方也不會將其納入評估機構選定名錄供被拆遷人去選擇。故此，評估結果較當事人所理解的“市場價格”稍低屬正常狀況，被拆遷人不必糾結于此，畢竟提升補償不僅僅靠評估這一個環節。
【要點四：博弈的本質就是斗爭和妥協】
最后在明律師要提示各位的是，博弈的本質就是斗爭和妥協。協商談判，既要堅持底線訴求，也要充分展示靈活性和配合項目建設的誠意。
寸土必爭并不意味著寸步不讓，否則協商就會無果而終，等待被拆遷人的就會是拆遷方的“依法行事”。凡是法院判下來的，其補償結果往往都不會令被拆遷人滿意，這就是“以打促談”的價值所在。
復議、訴訟、協商的過程，事實上也是被拆遷人一方不斷調整對補償心理預期的過程。經歷的多了，看和了解的多了，對補償糾紛的化解本身就會產生積極的影響。
一味堅持到最后，有時所能拿到的補償會出現不升反降的情形。解決糾紛也是有其合適的“時間點”的，過了這個村就可能沒這個店了。
上述這些，被拆遷人一時接受不了也沒關系。做好自己所能做到的，始終保持平和、理性的心態去和拆遷方坦誠溝通，既講法律也講情理，既爭利益也顧大局，最終打入咱賬戶的那就是公平、合理的拆遷補償無疑了。
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丁原遠