科技改變生活 · 科技引領未來
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01你好，我是楊穎。是西安的一名律師，執業11年了。11年間做了許多的訴訟案件，承接了許多的法律顧問工作，現在也有了自己的團隊。前兩天本來是晚上約了幾個朋友去喝酒，其中一個朋友跟我說，他公司新來的小朋友看了一套房子，說要去跟中介簽合同，讓我
01
你好，我是楊穎。是西安的一名律師，執業11年了。
11年間做了許多的訴訟案件，承接了許多的法律顧問工作，現在也有了自己的團隊。
前兩天本來是晚上約了幾個朋友去喝酒，其中一個朋友跟我說，他公司新來的小朋友看了一套房子，說要去跟中介簽合同，讓我幫忙去看看。
他半開玩笑地說，小朋友自己在西安，說讓哥哥姐姐都給幫忙照看下，我們這都是湊熱鬧的。
這種事情當然是找律師保險啦，楊姐下班了幫忙給看個合同把個關，然后咱們就去喝酒。
由于個人經歷的原因，我一直是一個人吃飽全家不餓的狀態。
2014年買了房子，當時是全款，也沒有貸款，后來也沒有換過房子，所以從來不關注房市。
但我總覺得買房子是個大事，應該也不會當場買，就約好了下午六點先去看一下，然后一起吃飯。
結果沒想到，這一看就看到了凌晨十二點，而且還大半夜的簽了合同。
我們先在這套房子里集合，房子大概90多平，大兩室一廳，中介早早地就在這里等著。
房子戶型還好，就是樓層低，6層采光有點差，主要是便宜，跟同小區的其他房子相比，一平米便宜了將近3000塊錢。
小朋友大學畢業，剛在西安工作兩三年，買房子，當然更看重性價比，所以格外喜歡這套房。
以前，我帶的一個實習律師，家里買房子買到了一樓，也有人給了很多建議說哪個樓層好，哪個戶型好的。
可是他跟我說：“我要有錢，才能去選哪個好，對于我來說，最后起決定作用的只有價位。”
我們看完了房子，就想著小朋友可能還要跟家里商量一下，或者再來看兩次講講價格什么的，畢竟是個大件。
結果沒想到中介說：“你今天要不簽合同，明天我就約另外一個女孩簽合同了，這么便宜的房子不會等你的！”
我本來覺得，這中介大概是忽悠吧，急著成交好掙中介費，但是畢竟不是我要買，所以我也沒多說。
小朋友呢，因為一直在考慮買房子，所以對市場行情比較了解，當場就決定去簽合同。
我沒買過二手房，也不太了解市場，我的觀念還停留在一個三方紙質合同，手寫以后慢慢約房東辦過戶手續的階段，但是簽約的過程和我想的完全不同。
這個中介所屬的中介公司規模還比較大，雖然各個小區都有看房的店面，但是簽約統一管理。
我們到簽約中心的時候已經是晚上八點半了，可是簽約中心燈火通明，人聲鼎沸，所有的簽約室都坐滿了人……
我完全不覺得像是一家房地產中介公司，反而更像是擺地攤的夜市。
中介跟我們介紹說，剛需型住房主要是跟著人口走，90年前后是人口出生的高峰期。
而他們現在大概都在30歲左右，所以都在考慮買房結婚，二手房市場當然就火爆了。
不是他忽悠我們說今天不買明天房子就沒了，而是便宜一點的房子真的就是掛出來一兩天就賣出去了，我這才知道房市真的是和我想的完全不同了。
碰到這種市場行情還矯情什么，只要覺得自己能負擔得起就得趕快出手了。
所以我們幾個朋友趕緊老老實實地陪著小朋友去了簽約室，認真看起了合同。
02
因為房屋的價格是說好的，而這種火爆的房市，房東也不可能再降價，所以這部分也沒什么好說的，但是貸款的方式卻出現了一點小爭議。
一共有三種方式供選擇，分別是公積金貸款、商業貸款、組合貸款。
先說公積金貸款，只適用于普通住宅房屋，商鋪等是不能使用的，他購買的是住宅，這點倒是沒什么問題。
公積金貸款的優勢當然是貸款利率比較低，5年以上的是3.25%，而商業貸款利率是4.9%，但是使用公積金貸款購買私產住房的最長貸款年限不得超過20年。
而且各個地市對公積金貸款最高額度都有相關規定，西安市的最高貸款額度不得超過50萬元。
拿房款100萬元舉例，如果單純使用公積金貸款，50萬貸款20年。
他總計需要還款680635元，支付利息180635元，每月月供2835.98元，100萬的房子最終共計付款金額為1180635元。
這個月供是比較低了，可是首付款比例太高，這個小朋友承擔不起。
商業貸款，當然是各種住房都適用了，但是征信要好，不然很難審批過。
因為小朋友比較年輕，所以商業貸款可以貸30年。
按房屋總價款100萬計算，付30萬的首付。
另外70萬可以用商業貸款貸30年，還款總額為1337431元，支付利息共計637431元，月均還款3715.09元。
這就比公積金貸款每個月多付出900多元，而房子的最終總計付款金額1637431元。
組合貸款，就是使用公積金的額度貸款一部分，其余部分使用商業貸款，這個方案也是中介提出的。
跟單一的公積金貸款和商業貸款相比，組合貸的審批時間相對比較長，據中介說需要四五個月。
而且西安市的政策是，組合貸款中商業貸款的年限必須和公積金貸款的年限相同，也就是最多只能貸款20年。
100萬的房子，他可以支付30萬的首付，用公積金貸款50萬元，另外20萬元辦理商業貸款。
最終還款金額為994768元，支付利息294768元，每月還款4144.87元，購房款最終付款金額為1294768元。
這個方案當然是最好的，可是缺點是放款審批時間比較長，因為需要公積金貸款中心和銀行都同意放款。
現在的二手房款都是進入資金監管賬戶了，放款過戶完成，房主才能拿到全部款項，審批時間長，他等著回款的時間就長，所以自然是不太愿意。
而且他人在外地，他主要是擔心如果要他回來配合著辦手續還需要花機票錢。
談判不能光想著自己的利益得到滿足，因為對方落不到好處就會談崩。
所以自己有好處的同時，也要想著給房主一些別的好處，相互平衡才能讓他同意配合。
所以我們就提出了如果需要房東來西安配合辦理手續，由買方承擔交通食宿費用。
因為畢竟相比較這幾種貸款方案可能節省的錢，食宿交通費用都是小錢了。
而且小朋友自愿把定金金額從3萬提高到8萬，因為定金可以直接支付給他，不需要進入監管賬戶。
這樣他可以提前多拿到一些錢，也算是一種補償了，最終房主終于同意了用組合貸款的方式。
03
談好了貸款方案，就是簽合同，現在中介的合同都是經過法務審核的。
雖然把自己的責任寫得很輕，但是基本都在法律規定范圍之內，而且因為市場原因，他也不會同意改變合同，所以也沒有什么好改的。
房屋的面積、產權證等等，他們自己也都會認真核對，需要提醒注意的兩個小點：
一是前戶主的戶口遷出時間，很多人買房子也要考慮到孩子上學的問題，如果前房主的戶口無法及時遷出，當然也會影響到買房人遷入戶口。
碰到這種情況的，就要約定清楚戶口遷出時間和沒有按時遷出的違約責任，還可以適當地收一些保證金來保證房主履行合同。
二就是有一些精裝修和帶家具的房屋，必須寫清楚哪些裝修和家具是要保留的，哪些是要限期拆除的。
細節都敲定以后，由于房東在外地，所以中介的簽約員用電腦視頻連線，雙方再次核實清楚條款后電子簽約完成了交易。
這里面其實還有一個小插曲，就是中介可以代辦貸款，但是要收費，公積金貸款3000元手續費，商業貸款4000元，組合貸款5000元。
實際上，如果不嫌麻煩是可以自己去辦理的。
小朋友當然覺得能省一點是一點了，但是中介不同意，開始說如果是自己申請貸款不能保證通過，他們要擔風險什么的，最后才說就算你要自己申請貸款，這個費用也不能免收。
我跟小朋友開玩笑說，這個明顯是霸王條款，“格式合同向不利于制定合同的一方來解釋。
不行我們先交了費，買房成功后我們起訴他，要求退還費用，他沒有提供服務，我覺得大概率能勝訴。”
但是當然誰也不愿意為了這個事情折騰起訴一趟，所以最后就決定讓中介代辦了。
等到全部簽約成功都凌晨十二點多了，可是中介公司的簽約中心依然還有很多人在簽約，簽約員跟我說，他們是兩班倒。
一班是早上九點到下午六點，一班是從下午一點到最后一個人離開，加班到后半夜三四點簽約是常有的事情。
小朋友買房成功不是慶祝，而是先感謝陪著他買房子的朋友們，加上我一共是四個人。
整個合同簽訂過程中，大家也都時不時地出個主意，幫他和中介討價還價，他說如果是他自己的話，肯定要慌的。
不過這群朋友倒是沒人太在意，我們都是一群價值觀相仿的人，常常互相幫忙，畢竟人活在社會中，社會由人組成，不是所有的事情都用利益成本來衡量的。
尤其是剛入社會的小朋友，有些事情于我們可能是舉手之勞，于他卻是雪中送炭了。
一個朋友打趣他說，你前幾天說房價天天漲，愁得睡不著，這下買到手了能睡著了吧？
小朋友嘆了口氣說，這下要準備首付款，每個月要還房貸了，還要準備裝修款，更睡不著了，這是不買睡不著，買了也睡不著啊。
雖然同樣都是睡不著，但是至少有了房子心里踏實了吧，中國人的傳統里是要住有所居，居有所安。
我雖然是一個偏體驗的人生態度，但是也多少能夠理解一些居無定所的慌亂感，睡不著的奮斗不是為了房子，還是為了一個安穩的家吧。
*作者：楊穎，律師，自2009年入行至今，每年辦理很多各種類型的案件，積累了大量的經驗。想要通過普法告訴大家，法律人也是有溫度的。
李龍