科技改變生活 · 科技引領未來
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2001年，何大海花3萬元在北京買下一處房產，并與賣家簽字畫押；17年后，因城市發展規劃需要，該房屋被列入拆遷范圍，何大海簽署補償協議后，將會獲得高達1135萬的拆遷費。本以為能靠此扭轉命運，萬萬沒想到，當年的賣家突然拿著一張法院判決書控訴
2001年，何大海花3萬元在北京買下一處房產，并與賣家簽字畫押；17年后，因城市發展規劃需要，該房屋被列入拆遷范圍，何大海簽署補償協議后，將會獲得高達1135萬的拆遷費。
本以為能靠此扭轉命運，萬萬沒想到，當年的賣家突然拿著一張法院判決書控訴道：“我才是被拆遷人，他們沒有資格簽字拿錢！”
原來早在2011年，法院就判處雙方簽訂的合同為無效合同。這究竟是怎么回事？
更令人好奇的是，如果合同無效，為何這7年來何大海一家還住在該房屋里？這筆高額賠償金到底歸誰所有？
為兒來京，買房定居
家住四川的何大海本是幸福的四口之家，育有一雙兒女，但沒想到因為一場事故，兒子意外失聰。
2000年，為了讓兒子接受更好的治療，夫妻兩以2萬元的價格賣掉老家的房屋，一家四口背井離鄉來到北京。
但求醫哪有夫妻兩想得這么簡單，兒子的病輾轉了多家醫院都沒辦法完全根治，知道這是一場持久戰的何大海隨即決定定居在北京。
既然要定居，長期租房一定是不方便的，夫妻兩便盤算著買個價格便宜的房子。
可現實殘酷，夫妻兩始終沒有找到合適的。畢竟在那個年代即使北京房價沒有如今這么高，但對比四川，也是需要一筆不小的費用。
就這樣，在夫妻苦苦尋找房源期間，時間來到2001年10月。
租房和看病的雙重困擾讓夫妻兩心力憔悴，本在兩人準備放棄時，卻突然峰回路轉。
兩人無意間看見北京市順義區遂銷鎮柳各莊村的一處農村宅基地正在售賣，雖然位置距離市區比較偏僻，但賣家提到可以低價售賣，且房屋面積整整有530平方米。
抱著試一試的心態，何大海聯系到賣家。
賣家名叫于泊，由于想要盡快帶一家人遷出農村戶口，搬到城鎮居住，加之何大海妻子在一旁聲淚俱下地講述一家人的悲慘經歷。于泊心一軟便給何大海報出3萬元的低價。
聽到這個劃算的價格，何大海夫妻倆東拼西湊，好不容易湊足3萬元。
房子就這樣在雙方自愿的情況下進行了交易。
可不巧的是，因為一些原因，該房屋的房產證不能辦理過戶，按常理來說，買家自然不會同意這個要求。
但何大海一家卻沒有太在意，只當是北京這邊的政策規定，更何況帶兒子治病需要花費大量時間和金錢，沒有余力再來處理房本的事。
不過，出于對自身利益的保障，何大海還是要求于泊把房產證放在自己手中，并寫下買賣房屋的合同。對于何大海情理之中的請求，于泊自然是一口答應。
至此，買賣房屋這件事順利解決，兩家人井水不犯河水、各自為生，直到2010年突如其來的一個消息打破了這份安寧。
失信毀約，問題擱置
時過境遷，北京作為我國的首都早已有日新月異的變化，很多鄉村和城鄉結合部地區紛紛開始拆遷。
為了在促進城市加速發展的同時兼顧民生問題，這些地區拆遷后都會給予房主大筆拆遷費，其中就包括何大海一家居住的柳各莊村附近的村社。
只不過對這些變化何大海一家并沒有放在心上，因為這9年多來，夫妻兩除了打工維持家里的基本生計，剩余時間就是跑遍北京大大小小的醫院給兒子治病，根本沒有多余的精力關注這些事情。
但他們不關注，不代表沒人關注。果不其然，沒過多久于泊就找上門來。
他告訴何大海，自己家里現在三世同堂，蝸居在之前買的90平方米的小房子里著實有點委屈，于是想要找何大海商量，看能不能收回老宅，這哪是收回老宅，分明就是沖著拆遷款來的嘛。
于泊不請自來，還說出如此沒頭沒尾的話，何大海心中很是不解，正當他想要問清楚的時候，于泊更是語出驚人：“當初我3萬塊把房子賣給你，如今我這3萬塊還給你就好了嘛！你就當這幾年我讓你們一家白住，不收房租還不好么！”
何大海難以置信，他不知道于泊是怎樣做到如此恬不知恥地說出這樣的話，這也直接點燃了何大海心中的怒火，他立馬翻出當年雙方簽訂的合同，質疑道：“明明寫的是買賣房屋合同，怎會變成租房，你完全就是強詞奪理、沒安好心。”
對于于泊想要要回房子獨吞拆遷費的行為，何大海十分憤怒。況且自己有房本、有契約在手，完全站得住腳，他斬釘截鐵地拒絕了于泊的請求。
無奈的是，胸有成竹的何大海哪能想到，恰恰就是這兩樣東西，讓于泊有了“可乘之機”。
2011年，于泊一紙文書將何大海上訴到法院，而上訴理由竟是雙方買賣合同無效。
這不禁讓人疑惑，白紙黑字寫得清清楚楚，還帶有雙方簽名的合約怎會無效？
根據《中華人民共和國土地管理法》第十一條明確規定，農民集體所有的土地（農村宅基地）依法屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。
通俗來講，擁有該村行政村戶籍的村民享有使用權，但是不能私下買賣，也就是說于泊家里這塊農村宅基地沒有資格賣，何大海更沒有資格買。
毫無意外，于泊勝訴，這份合同的確無效。
不過幸運的是，法律條文是冰冷的，但人是有溫度的。
這么多年來，一直是何大海一家住在此房中，且當年是在雙方同意的情況下進行交易的，因而需要考慮買方利益；
如此來看，于泊要想收回房屋，就需要支付何大海一定的賠償金。最終經法院評定，賠償金額最低不少于70萬，最高不超過80萬。
可難題出現了。這個金額雙方都不愿接受。
對何大海來說，錢是次要，主要是想有住的地方，除非于泊給自己重新買房，不然是絕不會接受這個判決。
反觀于泊，聽到如此高額的賠償費，他更是在心里打起“退堂鼓”，畢竟自家老宅還沒有明確出臺拆房通知，一切還只是自己的猜測。
既然雙方都不情愿，這個事自然而然被擱置下來。這也就解釋了為什么合同無效，何大海一家仍然住在柳各莊村。
至此以后，于泊也銷聲匿跡，再沒出現在何大海面前，也再沒提起過賠償款和房子的事。
梅開二度，爭執不休
又過了7年，2018年，北京市順義區一棚戶區改造項目正式啟動，改造區域正是柳各莊村， 7年前于泊的猜測最終竟成了現實。
為了盡早完成改造，作為實施單位的順義區住建委直接找到常住在村里的居民簽訂補償協議。
順其自然，何大海也簽署了補償協議。
按照賠償政策，何大海當初花3萬塊買的房子，可以得到將近1135萬的賠償款。
而對于這筆巨額賠償款，何大海心中早已打好算盤。首先要治好兒子的病，其次再給自己子女一人置辦一套大房子，剩余的錢就拿去做一點投資。
每每想到這兒，何大海都忍不住地嘴角上揚，畢竟這筆錢如果是靠自己打工，可能幾輩子都賺不到。
事出反常必有妖，正當何大海還一股腦沉浸在這份甜蜜的驚喜中時，7年前“消失”的于泊再次出現。
與第一次要回房子不同，這一次于泊看起來更有底氣、更強勢。
他直接拿出2011年法院針對兩家的買賣合同為無效合同的判決書，并理直氣壯地提出：“分清楚主次了么？究竟誰才是被拆遷人？我才是合法的房屋實際所有人。”
于泊的話看似有理，但仔細想來，卻經不起法律和邏輯的推敲。
首先，按照相關法律法規條文和本村類似案例，北京市第三中級人民法院認為住建委的判決有效。
理由是，買方作為涉案宅院的實際控制人，持有房屋契證，對涉案宅院享有權利的外觀，因此有權簽署補償協議。
退一萬步講，即使不站在嚴肅的法律層面，從情理層面來看，也應該是何大海一家簽署。因為棚戶改造的初衷就是政府為改善居民生活，理應誰居住誰享受。
但既然依法推論，那就不得不承認2001年雙方簽訂的買賣合同為無效合同，于泊雖不是房屋的實際控制人，但他是實際土地使用人，只是站在誠實守信原則和契約精神上，于泊只能分得小部分利益。
因此，雖是何大海簽訂的補償協議，但拆遷款并未全部到何大海賬上，這還需要雙方進行協商分割。
提到分割，何大海的妻子突然異常激動，她面紅耳赤地講述著自己一家的近況：
“我真的太冤了！當初于泊拿我們給的錢買新房子，現在他有房可住，但我們呢？房子已經被政府收回，拆遷款卻沒拿到，于泊也遲遲不愿和我們商量分割的事。我們一家人沒錢、沒房，還要給兒子治病，都快露宿街頭了！”
旁人聽到這番說辭難免不為何大海一家的遭遇感到同情；
但被金錢蒙蔽雙眼的于泊只認為何大海妻子是為了要錢在賣慘，這也導致他只能分得小部分利益，他不愿與他們多說。
既然雙方沒有辦法心平氣和地坐下來好好商量，那這筆賠償款究竟該如何分配呢？
最終分配，握手言和
其實這個事情并不難，一開始我們需要先了解到拆遷補償款的組成部分。
根據順義區住建委的評估，爭議房屋獲得的拆遷補償款1135萬一共分為兩部分。
一部分是房屋安置。其中包括按人口數，每人五十平米的賠償方式，不過因為何大海一家的戶口在四川，這部分為0；而后是按土地面積的70%進行置換，爭議房屋共530平方米，置換后可得371平方米的安置面積。
另一部分是貨幣補償。包含了地錢、房屋重置成新價、裝修補助、搬家補助、生活補助、合法利用獎和提前搬家獎共7項，合計254萬。
了解清楚遷補償款的組成部分后，就需要按照相應法律法規進行最大程度上的合理分配。
根據北京市高級人民法院關于農村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要中提出，在確認雙方房屋買賣合同無效的前提下，將房屋增值部分及區位補償價的主要部分（通常是70%）支付給買房人；
換句話說，涉及到有關土地和房屋部分的賠償都應按照何大海一家享有70%，于泊享有30%的分配原則進行；而其余的補助金則全部為何大海所有。
對應到此次爭議房屋的賠償，何大海一家可分得259.7平方米的回遷房安置面積和215萬現金補償；于泊則分得111.3平方米的回遷房安置面積和38.22萬現金補償。
顯然，在旁人看來，這是站在雙方立場上最合理的分配方式。
可棘手的是，當事人不這么認為。對于現金賠償雙方倒沒有什么異議，然而對于回遷房安置面積雙方則不約而同地想要獨占。
在何大海看來，政府棚改改的是自己的房子，如果要賠償自己理當分到全部的安置面積，跟于泊毫不相關；
但這個觀點明顯站不住腳，因為何大海擁有的只是房子使用權，而不是宅基地使用權，因此不能全得。
無獨有偶，于泊心里也是打得自己分到全部安置面積的“如意算盤”，他從一開始就認定何大海只是暫居在這里，他根本沒有資格分房。
于泊的觀點就更難讓人贊同。他的戶口早在2001年就已遷出柳各莊村，按理說他也沒有安置資格；并且根據相關法律條例，買受人確為無房居住的，應予以妥善安置。
曉之以理，動之以情，拋開法律法規不談，這個事情一拖再拖，始終無法解決，最終的結局一定是兩敗俱傷，即使一方在漫長的官司中獲得勝訴，也是“殺敵一千自損八百”。
經過多方勸導和開解，加上自己的權衡，雙方才終于松口，同意了七三分的分配規則。
最終，何大海一家享有259平方米回遷安置房面積。他們將其置換成一套50平方米一居室、一套90平方米兩居室和一套100平方米的三居室。
何大海臉上終于露出了久違的笑容，對于這個結果他也真心實意接受，并表示兩套大房子會留給兒女，自己和妻子就住一套小房子。
于泊則得到320多萬現金補償。拿到補償款后，他在順義區給自家高齡父親買了一套現房。
后記
故事中途雖一波三折、爭議不斷，但好在結局是好的。無論是何大海還是于泊都心滿意足地接受了分配結果。
其實在這個事件里，何大海和于泊都是為了給家里多爭取一些利益，這也是人之常情，畢竟如此巨額的賠償款擺在誰的面前都難免心動眼紅，只是令人感到寒心、引發深思的是，當初溫暖善良、相互體諒的人，如今為了錢卻撕破臉面、對簿公堂；
但從本質來講，兩人其實是利益共同體，站在不同角度可謂是“公說公有理，婆說婆有理”，只不過都沒有做到退一步海闊天空，如果其中一方稍微退讓，事情應該早已解決。
最后也想借何大海和于泊的事情告訴大家，以后再類似買賣房屋這類涉及自身利益的事情時，一定要多加小心，反復斟酌，遇到法律問題一定要及時咨詢，如果認為自身權益平白無故受到損失，一定要學會用法律武器捍衛自己合法權益。
何同華