科技改變生活 · 科技引領未來
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斷供5個多月的寶安，迎來2022年首個住宅新盤入市！5月27號，宏發悅云花園799套/73788.17㎡住宅取得預售許可證。證號為：深房許字（2022）寶安005號。這也是寶安區2022年第一個獲批預售的住宅項目！此前4批次獲批預售的，為產
斷供5個多月的寶安，迎來2022年首個住宅新盤入市！
5月27號，宏發悅云花園799套/73788.17㎡住宅取得預售許可證。證號為：深房許字（2022）寶安005號。
這也是寶安區2022年第一個獲批預售的住宅項目！此前4批次獲批預售的，為產業研發用房、宿舍、商務公寓、商業和辦公產品。
上一批次住宅取證，還要追溯到2021年12月17號。
值得注意的，是其備案價，最低44442.25元/㎡，總體均價約49235元/㎡。相比于地鐵一站之外的南山，樓價約為一半，比價效應非常明顯。
據了解，取證次日適逢周六，宏發悅云花園樣板房對外開放，并已順勢開始購房意向誠意登記。按其銷售方案，將于6月4號正式選房！
寶安至低備案價新房，不僅寶安置業者擁有低成本上車機會，南山、福田、龍華的置業者也可強烈關注一下。
地鐵一站，樓價減半，石巖新房面臨價值重估
取證當天晚間，某平臺上有網友“漁村房產思維”發布入市信息，給了“慎入”評級，恰巧被我刷到。
應該說，“漁村房產思維”代表了絕大多數深圳人對寶安石巖的誤解。這里引用其觀點，并不代表贊同其觀點。反而，本文想就置業“思維”展開分析，改寫這一并不十分正確的認知。
宏發悅云花園所在的寶安石巖，因為供應極少，所以不被市場所廣泛熟知，能夠深入了解者，更加鳳毛麟角。
過去的漲幅不代表未來價值走勢。“漁村房產思維”這條發布，吸引了多條評論。
在很大一部分深圳人的思維中，衡量房產價值的不是居住的綜合質素，而是過去一個時間段的漲幅。這條信息中的“只翻了一倍”折射出來的思維，的確很“漁村”！
評論中也有認可石巖，為寶安石巖澄清真理的，包括對比松崗，包括反問“坑了誰”，并拋出“GDP排全區第二”鐵證的。
環顧寶安石巖周邊區域，的確有南山的西麗留仙洞總部基地、龍華的深圳北站商務區、光明的科學城和寶安的前海中心等重點發展規劃區域，其光芒似乎被掩蓋了。
但是，根據《深圳市寶安區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中的“一軸、四廊、五核、多節點”發展格局，寶安石巖位于寶安中部科技創新軸和深中產業拓展走廊之上，定位為科技綠谷，擁有石巖科創城規劃。
截至2020年數據，寶安石巖擁有國高企業726家，規上工業總產值已超過1791億元，占全區四分之一。
所以，評論區有高人啊，“宏發（世紀花園）賣6萬多了”、“石巖GDP排全區第二”，更符合實際情況。
一兵特地查看了一下二手房指導價，宏發世紀花園53000元/㎡的水平，的確秒殺松崗眾盤，“賣6萬多”的現實，狠狠地打臉了博主的“坑”論，此次宏發悅云花園約4.44萬/㎡起的備案價，也將埋葬其“慎入”評級。
而如果單從居住層面論，買入寶安石巖，會同時擁有通勤和生態環境這兩項決定居住價值的優勢。
對于宏發悅云花園來說，最值得一提的，就是明年計劃建成通車的地鐵13號線一期線路。
按照4月25日官宣的線路站點名稱、位置，地鐵13號線南起自南山區深圳灣口岸，止于寶安區上屋北站，其中，宏發悅云花園距離地鐵13號線羅租站約600米，只需途徑應人石站一個站點就可進入南山境內，3站到留仙洞總部基地、5站至西麗高鐵站、9站往粵海街道（后海）、13站達深圳灣口岸。
與寶安、龍崗、光明、龍華等區地鐵線路的高架形態截然不同，地鐵13號線全部為地下線，沿線設內湖全地下停車場，享受主城區待遇。
當然，地鐵13號線不是進入寶安石巖片區的第一條地鐵線路，地鐵6號線已于2022年8月開通，宏發悅云花園距離官田站約1.5公里，可5站達深圳北，12站達科學館，便捷抵達龍華、福田。
規劃中還有地鐵29號線、33號線、25號線，將穿行寶安石巖片區。
陸路交通路網更不必說。由龍大、南光、廣深三大高速和機荷高速、南坪快速二期組成的“三縱兩橫”路網，加上福龍路、沙河西路和在建中的石清大道等快速路，你想要去哪個地方，都可以導航出最佳選項。
宏發悅云花園出門即是龍泉體育園，由此融入約4萬畝的陽臺山森林公園。
2004年8月，羊臺疊翠入選“深圳八景”，陽臺山（原羊臺山）與蓮花山、深南大道、梧桐山等城市地標齊名。
而寶安石巖擁有“一山兩水一綠道”（陽臺山、石巖綠道、石巖湖水庫、鐵崗水庫）的豐富生態資源，居民隨時可以享受森林漫步、踏青登高，利于生活質素的全面提高。
所以，對于福田、南山、龍華、光明、寶安絕大多數區域的人來說，選擇寶安石巖為居所，是一種非常理想的職住選擇，應該是強于寶安的福松沙片區的。
大學城北，公園名邸，宏發悅云花園值得打新搶進
綜上所述，寶安石巖雖為樓價洼地，但居住價值并不低，尤其是對福田、南山、龍華的“打工人”會構成強大吸引力。
那么，宏發悅云花園是不是具備打新潛質呢？我們接下來繼續分析。
項目建面約19萬㎡，如果綜合地鐵13號線和陽臺山森林公園兩大優勢，的確匹配“大學城北公園名邸”的名號。
先看看大家最關心的買房成本。
備案價最低44442.25元/㎡，總體均價約49235元/㎡，一兵按其建面約79-128㎡的戶型，大致算出單套總價區間。
其中，約79㎡戶型，總價區間約在360萬—430萬之間；約89㎡戶型，總價區間約在397-470萬之間；約115㎡戶型，總價區間約在542萬-611萬之間；約128㎡戶型，總價區間約在637萬-708萬之間。
首付金額最低約108萬起，約79㎡可以做三房，與南山、福田、龍華、寶安的通勤均好性優勢明顯，深圳可能再也找不出如此優異的上車選項了。
教育配套方面，石巖不弱，擁有省一級石巖公學。小區建有一所12班幼兒園，宗地旁規劃有一宗教育用地，可滿足子女教育所需。（具體招生入學條件以政府當年公示政策為準，該項目不做相關入學承諾）
項目規模適中，規劃設計非常用心，從外立面用材到內部園林，多有可圈可點之處。
比如，外立面材料以鋁板、玻璃為主，局部采用石材及涂料，并輔以百葉或格柵裝飾，整體干凈簡潔、挺拔硬朗、明快規整，現代感強。
小區內部設計有全齡園林空間、下沉式光院、約400㎡泳池，涵蓋多項游樂設施，刻意打造多維立體生活場景，為兒童營造成長天地，塑造友鄰共享的歡樂休閑空間。
產品品質方面，有宏發集團品牌加持，包括光明的宏發天匯城、西鄉的宏發前城、石巖的宏發世紀城等，已經在市場上樹立了品質標桿形象。
最后簡單分析一下宏發悅云花園入門級的約79㎡戶型產品。
先看第一款，3棟的03/05戶型。
3棟位于小區北側，因此這兩套的戶型為南向，看園林，優勢自不必說。
入口通過玄關和廚房之間的通道進入，非常中規中矩，有利于室內生活和起居空間與外部的適當隔離。
從拿到的戶型圖看，客廳南向全開間陽臺，進深非常理想，便于陽光進入起居室，有利于與社區園林的銜接和生活空間的延伸。
三間臥室均帶有全開間飄窗，其中，主臥飄窗南向設計極佳。主臥門與兩間次臥的直角設計，也有利于主臥享受靜謐的休息時間。
再看第二款，5棟、6棟的06/07戶型。
格局和尺寸與前一款完全一樣，所不同的在于朝向均朝小區外部。
在仍然保持了客廳和主臥偏南向的同時，07戶型的次臥為西北向，視野略開闊；06戶型的次臥為東南向，靠內那間視線略有遮擋。
正常情況下，戶型面積越大，總體情況越優。
比如這批住宅中的約128㎡四房單位，就采用南向5開間設計，包括兩間衛生間均實現南向設計，采光條件較優。
丁俊