買房要多少錢（北京房價的）

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。今天接到了一個咨詢，很有意思，就兩句話：北京現有房價是否為名義價格？真實價格是多少？其實所謂的名義價格和真實價格，在經濟學上本意是指是否扣除通

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

今天接到了一個咨詢，很有意思，就兩句話：北京現有房價是否為名義價格？真實價格是多少？

其實所謂的名義價格和真實價格，在經濟學上本意是指是否扣除通脹因素的價格，所以也叫“貨幣價格”與“購買力價格”。

但后來人們把這概念做了引申，真實價格更主要的含義變成了：剔除掉了政策、法規、補貼、配資等一系列影響商品價值因素之后的價格。名義價格不變，就是對外公布的現實價格。

舉個例子吧，前些年的春運火車票，票面價格或許只有200塊，這就是名義價格。但真實價格是多少？是票販子的平均售價，或許達到500塊。因為這里面包含了排隊、運氣、限購，甚至是權力尋租的價格，這才是火車票價值的真實體現。其他的專家號和熱門演唱會門票什么的也一樣，黃牛手中的價格才是真實的。

再舉個例子，比如很多國家的免費醫療，真是免費的嗎？你排隊能否折算成錢，耽誤了病情能否折算，醫生的水平不高能否折算？七折八扣下來，免費的東西或許是最貴的。而私人醫院的價格或許才是真實的，因為那是充分市場競爭之后的結果。

很多人總懷念改革開放之前，說那會兒的物價低廉，房子更是分配的，美好的時光。但真的是這樣的嗎？人員流動的自由度能否折算，每個人體力精力的付出能否折算，就業資格能否折算？

再一點，之所以當年的商品價格低，那是因為“城鄉剪刀差”，是城市居民榨取農民血汗之后的價格。沒有農民的無奈付出，城里人憑什么能吃到低價的商品糧。中國農民苦難奉獻了至少30多年，這才換取到了中國的工業化基礎。這種真實價格簡直都沒法計算，斑斑點點都是農民的淚水與血汗，換來的還是城里人的蔑視與排斥。

那影響房子價格的因素都有什么？主要就是政策、財政與金融等三種手段。

首先是政策手段，也就是限購。比如北京戶口就能買房，外地人就得有工居證或五年社保。

那北京戶口值多少錢？工居證多少錢？5年社保多少錢？

我不知道也不能說，我能告訴你的是至少值10萬塊錢，多了能大幾十萬上百萬。

當然，會有人說這么說不對，因為這些資格都是不能交易的，法律不允許。這我知道，但我想說的是，世間萬物，一切都有成本，而所有成本，都可以用金錢來衡量。戶口什么的當然不可以交易，但就是有黑市存在。這只是簡單的事實判斷，是有沒有的問題。而所謂的應不應該、好不好、對不對什么的是價值判斷，那是自己的理解，或者是法律該管的事兒，我管不著。

另外的政策手段還有限售，比如政策房保障房和回遷房的五年禁售期什么的，這不太好算，暫時不理。

財政手段。主要指的就是稅費，北京現在是有滿二滿五和是否唯一的限制，否則就得交增值稅所得稅等等。這我也不知道應該怎么統一，但常規來說，如果滿五唯一，在不含中介費的情況下，就是1%的契稅，其他忽略不計。而如果加上其他的稅和中介費，平均下來5%是平均值。

那以北京600萬的中位數計算，財政成本至少在30萬左右。

金融手段。很簡單，就是貸款的額度，北京現在首套房最少也得35%首付，二套房更是60%起步。而在其他的一些城市，早就降到首套30%，二套50%了。

而且還有一點，在北京，如果是二手房，想真正實現35%是非常難的，幾乎沒可能。因為各個銀行大多都嚴格執行評估，做手腳的空間很少，無法高評。而在外地呢，據說是做到高評不難，也就是按實際總價貸款不算難事兒。

那也就是說，外地的30%是真實的，而北京的35%是名義的。而且北京還嚴格執行非普線的標準，這導致很多剛需的首付經常在50%，甚至更多。

房地產之前曾經流行過一陣子真實價格的計算方法，也就是用首付來計算價格。打個比方吧，某小區房價6萬，100平就是600萬，這就算名義價格。真實價格呢，要看你真正支付的首付。比如說前些年大多是30%，那真實價格就是每平1.8萬，因為你用180萬就得到了這套房，之后的月供另算。

那如果再降低首付比例呢，比如之前行情不好的時候經常有開發商提供無息首付貸，甚至有的能低至零首付。那如果以20%首付計算，6萬房子的真實價格就是1.2萬。而現在是銀行控制平均貸款率達到50%，那真實價格就是3萬每平（計入二套的話會更高）。

能理解了嗎？假定北京和其他城市同為600萬總價的房子，北京的真實價格是300萬，而小城市是180萬。

那如果加上之前的成本，300+30+10=340萬。在北京買一套總價600萬的二手房，真實成本是至少340萬。而其他中小城市，就算是30%首付，算上稅費什么的也不超200萬。

什么是真實價格？不是這表面的一串數字，而是你得到這件商品所付出的全部成本，包含為背后服務所付出的所有價值體現。包括時間、精力、體力、智力、權力和運氣等各個方面的總體成本。（這里就不用機會成本了，只用會計成本）

那也就是說，同樣一套名義價格為600萬的房，在北京如果想立刻得到，得花340萬起；而中小城市只用花200萬，這就是真實價格。這還沒算二套房呢，那將差距更大，北京的成本將更高。

那這問題來了，面對這一個結果，可以得出兩個不同的推論。

1、北京房子的真實價格已經這么高了，甚至高出小城市一倍的成本付出，那很有可能導致名義價格下跌啊。

2、在北京真實價格如此高昂的情況下，房價依然堅挺，那如果放松各項限制手段，這名義價格還有可能上漲啊。

我不知道是該上漲還是下跌，就看你自己的判斷吧。

僅供參考。

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