科技改變生活 · 科技引領未來
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最近的市場好像一直在降價從中介朋友圈的調價記錄到中介小伙伴的私信再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價房源，這個市場好像還在、一直在、并且沒有停止意思的在降價就連我自己買的小區，價格都跌回大半年前但再怎么說這些也只是個人感受，現在市場真的降了嗎從掛
最近的市場好像一直在降價
從中介朋友圈的調價記錄
到中介小伙伴的私信
再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價房源，這個市場好像還在、一直在、并且沒有停止意思的在降價
就連我自己買的小區，價格都跌回大半年前
但再怎么說這些也只是個人感受，現在市場真的降了嗎
從掛牌均價、成交均價來看，8-9月是有明顯下滑
但說實話，這兩個價格并不能完全體現市場
掛牌連帶著房東主觀愿望，成交均價又受核驗價影響
那我們怎么才能知道真實市場到底有沒有降，降了多少，怎么降的，后面還會不會降
倒是有一個笨辦法，就是一個個電話問中介真實的成交情況
然后這次我們真的這么做了，不過在打電話前還做了這兩件事：
? 統計2021年1-8月的所有成交數據，具體到每一套的成交，一共179,846套
? 統計這8個月中，每個小區的成交套數，然后從高到低排列，篩選成交>80套的小區，也就是說平均下來每月成交至少超過10套的小區
這些小區分布在不同區域、板塊、環線，也擁有不同的總價段，唯一的共同點就是，都存在過高頻交易
于是我們以此為樣本，跟隨它的價格波動，進行了一次宏觀市場+微觀數據的考察
再接著就只做一件事啦，就是瘋狂打電話
打到停機，然后充完值接著打
終于，在看到完整數據的那一刻，發現了一些有意思的事情
01
超過一半房源都在降價
從市場成交量、成交價格來看，7月是一個分水嶺
在這之前是市場達到一個階段高點，在這之后市場受調控影響，迅速冷卻
所以降價的參照物，我們重點考察了5-6月份、8-9月份兩個時間節點的真實成交價格，發現
超過66%的二手盤都是在降價的
這就相當于我們每看10個盤，有6.6個都在降價
這也是為什么我們會明顯感覺到周圍二手房一直在降價的最真實原因
最大概率碰到的降價房源，是300-500w；降價幅度最大的也以500w以下房源為主
02
具體降了多少呢
我們對比了「5-6月」vs「8-9月」的真實成交均價
降價房源占比60%以上，然后平均下來它們的降價幅度在
-5.88%
是不是沒降很多的樣子
但其實統計樣本中，平均下來的套均總價在356w
我們就以356w計算，5.88%的降價幅度，相當于20.93w
這幾乎是一個月薪1.7w的人一年的收入
而且這個降幅，只是過去的3個月哦
我搜了下我6月買的「偉業二村」的數據
同樣面積段、同樣戶型，三個月前7.4w/㎡都已經算很劃算的價格，現在輕松跌破7w/㎡，回到了年初的樣子
這就是眼下正在二手發生的事
而這樣的大背景下，降價其實并不僅僅只有冰冷的數字
03
它也可以是一個一個具體的降價場景
而這些場景的發生，也是各有特點
如果降價的場景可以分層級的話，那一定有這5層
第1，越低總價段的，反而降的越少
現在有客戶已經不容易，有滿意的付款方式更是可遇不可求，所以基本上一套房子在我們跟中介聊的時候，就已經拿到5-10w的議價空間
我們前面看到降幅最大的其實是500w以下的，但其實這個總價段還可以繼續細分，總價越低，降幅越少
像中外環間、外郊環間，會有一些樓盤，降是一定降的，不過你要說降個十幾萬、幾十萬也不可能
比如說，閔行浦江的「永康城香樟苑」、寶山羅店的「美羅家園金豐苑」
因為它本身總價就低，一套230w的房子，讓價10w以上，基本不可能
第2，我們也看到很多跌十幾萬、幾十萬的，但神奇的是，這些房源竟然都是城市次新房
我們對比一組數據看
共富板塊的共富二村，100㎡左右的兩室，掛470w，基本沒人看，也在降價，不過整個小區談價空間也就在10w左右，很難再低
對比之下，旁邊共康板塊上的次新房反而降幅更大，像「和欣國際花園」、「寶成怡景苑」基本都是以“10w”為單位的降
這背后很大原因是因為這些小區在上一波漲幅中，存在虛高成分，漲的多跌的也就不會少
第3，有些房源是漲的慢，跌的快
比如奉賢南橋的「江海新村」，一套常規戶型，用了2-3年時間終于爬到170w的總價，行情好的時候就算頂樓也都在170-180w
結果今年年初開始走低，然后不到半年時間，就跌了近30%
相比我們經常電話里聽到的動輒100w的降法，這些降價，雖然原因各種各樣，但依然都只是小打小鬧
現在市場上兩類房源降價是最多的
? 要么是房東已經進入置換周期，著急賣房的
? 要么就是學區房
這一點從我們這次統計的數據中也能看出來
最右邊顯示的是波動幅度，平均下來7.55個點，假設總價800w的學區房，降價60w很正常
而且這還只是平均下來的值，有的個案降價動輒百萬起
如果遇到：著急置換+學區房的房東，那降價幅度就更夸張了
數據來源：鏈家黃山門店
不過有一說一，房東降價也是有自己底線的
就是如果降很多，大部分房東的選擇是
不賣了
因為知道市場下行，房東的心態更多是：能賣就賣，賣不了也無所謂，總不能虧太多
所以接下來，可能會有越來越多房東也進入觀望周期
04
另外，有一個數據挺出乎我意料的
我們在整理9月二手數據的時候，發現在整體均價向下的趨勢下，9月二手成交均價是微漲
哪些成交還在漲價
我統計了下這些高頻成交房源中，漲幅前五的樓盤
看到內環內不奇怪，看到“郊環外”就有點奇怪了
而這一部分，也差點改寫了我整個選題，整個市場到底是漲了還是跌了
其實這個市場畫面，是相互共生的，正因為核驗價，客源減少，沒人買房，所以從掛牌價到成交價都降了
那些沒房買的人，放在他們面前的一種選擇就是
下沉
去總價更低的地方
這時候那些郊環外總價低，但是具有一定性價比的剛需盤就冒出來了
總價200-300w，跟周邊相比具備一定居住品質
我舉個表格之外的例子
閔行浦江的解放新村，8月6日三價合一之后，很多買不動老閔行紅旗小區等等的，都來到解放新村這里
解放新村很難說是很好的盤，但是加上價格因素，再加上周邊沒有更好的選擇的時候，這時候這種區域盤的性價比就出來了
這背后就一點，就是需求在不斷下沉
所以我們會看到，這里的市場成交價格走勢也幾乎和整個市場的熱度是反著來的
這一點真的很難想到，在降價的大趨勢下，不僅有逆市漲價的存在，而且這些存在，竟然都跑到了郊環外
05
這就是關于降價想要說的種種
眼下的二手市場，每個階段都是沒見過的新鮮畫面
我們不僅眼看著購房者進入觀望階段，未來可能越來越多的房東也要進入“收牌”階段
今年的市場讓我們很多地產人都直呼沒見過
但正是這樣沒見過的局面可能才意味新的開始
金俊