科技改變生活 · 科技引領未來
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最近一則頂著「最慘購房者」關鍵詞的新聞幾次登上熱搜，關于一個購房者違約的案例微博里到處都是這個新聞原本以為是帽子大過事實但當我找出“中國裁判文書網”一審、二審判決書的時候，才發現這大概真的是我入行以來聽過最悲慘的買房故事了我盡量用最簡短的語
最近一則頂著「最慘購房者」關鍵詞的新聞幾次登上熱搜，關于一個購房者違約的案例
微博里到處都是這個新聞
原本以為是帽子大過事實
但當我找出“中國裁判文書網”一審、二審判決書的時候，才發現這大概真的是我入行以來聽過最悲慘的買房故事了
我盡量用最簡短的語言重述下整件事的梗概
? 一位來自成都的95后女生伍某和房東范某，在2020年5月簽了居間合同，伍某決定要購置范某在黃浦區的一處商辦不動產，總價1550w
? 雙方約定，在6月付完首付745w之后，剩余房款通過銀行貸款方式支付（這里的節點是銀行貸款資質的審核），而這些動作都需要在8月30日前完成
? 但讓被告沒想到的是，銀行審批延遲了2個月通過，造成合同違約，買家被賣家起訴，要求解除合同并賠償490w，賣家勝訴
這筆賠償，主要是從前期支付的745w首付款中扣除，也就是說伍某最后房子沒買到，首付款還折了一大半，這也是為什么伍女士被稱為是最慘購房者
這件事讓很多人唏噓跟遺憾，包括做出這個判決的法官，這是這份案件判決書部分原文
也就是說，站在法律的立場，法官也只能做出這樣的裁決
這起案件二審維持原判，鑒于我們是二審終審制，也就是說這件事的結局已經敲定
站在今天這個時間點，我們回過頭再來看這件事，可能我們更多應該去思考的是
我們以后該怎么做
01
不要盲目相信制式合同
也不要樂觀估計房屋交易的推進時間
在這個案件里，這幾乎是兩件同時發生的事
回溯案件全程，我們可以看到最核心的一個問題，就是被告發生了逾期
? 由于乙方（被告）未按合同約定于2020年6月30日支付完首付，余下245萬元首付未付
? 2020年9月15日，原告以律師函方式，告知和催告被告，內容：合同約定于2020年8月30日前過戶，被告應于過戶前付清全款，但被告卻嚴重違約
這件事也讓很多網友擔心如果自己遇到這樣的問題，會不會也有這樣的遭遇，因為按照目前“網簽合同”，里面都有這樣一條
會提前約定好過戶時間，而過戶的前提就是銀行貸款資質審核通過，但大家都知道這件事是不受買房人控制的
雖然網簽合同里面的附件“付款協議”部分，對購房者第二階段的付款，規定以銀行放貸為準，但是最后過戶時間，還是以前面正文里的“第六條”為準
所以繞了一圈回來，我們在正文里跟房東的約定的過戶時間，很重要
你填這個日期的時候，就要想清楚，我為什么要填這個日期，會不會遇到一些突發意外情況，能不能最大限度確保不逾期
比如案例中的伍女士在填寫8月30日這個日期的時候，有沒有考量過為自己爭取更多的緩沖時間
? 7月13日才完整付完首付，就約定了8月30日前辦理過戶
? 雙方還約定過，因被告違約導致買賣合同無法正常履行，被告應在解除合同7日內將該房屋恢復原狀或賠償原告房屋裝修費180萬元
雙方約定的時候，房子已經在裝修，原來的裝修也是3年內的裝修，所以一旦發生違約，7日去拆掉現有裝修，再裝回原狀，這個是否有可實現性
這件事站在日常感性角度：這是一份制式合同，大家都這么簽，然后辦理房屋交易的人說銀行貸款一般1個月就可以了，所以“這么簽應該沒問題吧”
但單看事件邏輯本身：這就相當于一個人在不清楚自己有沒有能力去做一件事情的時候，偏偏跟別人許諾我可以
在這個環節，無能為力和具備可操作性的區別就在于，你有沒有過于樂觀估計自己的時間，有沒有盲目相信制式合同，認為這只是走一個流程而已
伍女士后期在接受采訪的時候也說，當時就覺得這是一份制式合同，然后估計銀行貸款很快也能下來，所以就簽了
我們經常會在很多二手交易流程中看到，購房者高估了交易流程時間，也低估了合同的法律效力
但其實合同就是兩個人之間的法律，會發生實際約束力
那如果我意識到這點的話，該如何進一步解決
02
一定要用好”補充協議“
如果我需要更多交易時間，該怎么辦
制式合同是不能改的，但是可以簽補充協議
比如我找的貸款銀行，貸款資質審核比較嚴格，時間比較長
那我在跟房東約定過戶周期的時候，就不可能再用一般的銀行貸款資質審核的時間去簽合同
而且在涉及具體的違約條件，比如這條：
? “乙方逾期超過十五個工作日仍未消除違約情形的，則視為乙方已構成根本性違約”
你應該根據自身具體情況，看看是否需要延長時間限制，雙方同意后，可以把新內容簽進補充協議
不要迷信制式合同，要清楚的預知到自己的真實情況，合同條款每一條都要看清楚，尤其是涉及到付款時間、過戶時間
還有涉及賠償損失的部分，損失如何計算，這些條款需要一條條看清楚，雖然都是制式合同里的固定條款，也要根據自己的實際情況，商量好補充協議的細則
那補充協議這一條，在目前上海實際的購房環境中的實操尺度在哪，我咨詢了2位鏈家門店的從業超過5年的資深中介
首先，信貸員無法承諾貸款資質一定沒問題，但是專業的信貸員去合理評估購房者的貸款資質
其次，在合理評估時間的基礎上，一般要考量到當時的政策環境、還有考慮自身貸款資質是否有瑕疵，做好不能批貸、不能貸足的情況
在以上兩個條件基礎上，要在原有時間上+天數，10天、20天、30天，甚至幾個月不等，這些只要你和房東協商好，都可以實現
一般會在已知的貸款資質審核時長后面，再加1-2月，同時專業的中介會積極幫你推進貸款節奏
不要不好意思，不要心存僥幸，這背后涉及的可是總房款20%的違約金
03
還有這3點，同樣重要
這個案件還有3個比較關鍵的點值得我們關注
我們可以在裁判文書網，看到這個案件一審、二審的所有細節
別看最后關于案件本身的“經查明”、“判決”的部分有那么多關于依據的描述，但其實這個案件背后所有的法律依據，就一句話
? 《民法典》第五百六十三條第四點：(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的
這也就意味一件事，法條就一條，法官擁有自己的自由裁量權
那他為什么會判定被告存在根本性違約，有3個關鍵點，而這也是未來我們在交易過程中需要注意的3點：
第一，被告在首付期間，就存在過逾期
一次購房行為中，能不止一次發生逾期，只能說明一件事就是當事人對合同的忠誠度比較低，缺乏契約精神
而且逾期時間過長，如果至少幾天、幾周、和兩個月的逾期周期，對法官來說都意義不同
第二，原告房屋不是住宅，而是商用辦公
也就是說，這類房產是帶有盈利性質的，違約會帶來更為直觀的經濟損失
另一方面原告表示，他賣房的目的是為了給母親再購買房產，所以這里的逾期可能會給原告帶來經濟損失
同時也正因為這一點，導致在我們常規意義上說的首付款超過總房款的50%就不能解除合同
這條本身并非強制性執行，在這里并不適用，這里是辦公，而不是住宅
第三，這次的房產交易在合同環節，多次出現補充條款
如果說制式合同，條款眾多，當事人遺漏是有可能的，但是補充條款是單獨拿出來明確凸顯出來的，這就代表著所有的責任和后果，被告確定已明知
如果我就是沒注意怎么辦呢，那說到底你還是不明白合同的真正意義，如果合同都能隨便簽，那只能交學費了
04
他們可以幫助我們，但不能幫所有
中介可以幫我們做很多事，但并不是所有事
因為最后簽合同、承擔法律責任的人是你，而不是中介
你要對自己簽下的所有東西負責，至少要看清有哪些條款，看看自己是否可以完成，如果完不成會面臨什么后果
如果可以，找一個律師看下合同還是有必要的，花小錢可以省大麻煩
不過真正清楚貸款自身情況的只有你自己，如果你連自身情況都不夠了解，別人就很難幫你
也不要盲目相信制式合同，有特殊情況，要寫進補充協議
最后，不要盲目樂觀、不要心存僥幸，要對自己簽下的東西負責
陳俊東