補辦房產證需要多少錢（逾期辦理房產證的違約金怎么算）

案情介紹：簡東祥、付靜與華西集團簽訂《商品房買賣合同》，約定簡東祥、付靜購買華西集團開發的商品房。合同約定“出賣人在買受人交清全部資料、稅、費并辦理完畢房屋面積補差手續、房屋驗收交付手續后的365日內，為買受人辦理房屋所有權證。”并約定逾期

案情介紹： 簡東祥、付靜與華西集團簽訂《商品房買賣合同》，約定簡東祥、付靜購買華西集團開發的商品房。合同約定“出賣人在買受人交清全部資料、稅、費并辦理完畢房屋面積補差手續、房屋驗收交付手續后的365日內，為買受人辦理房屋所有權證。”并約定逾期辦證的違約金按合同價的萬分之一每日計算。

華西集團于2013年6月23日向簡東祥、付靜交付案涉房屋，2018年1月17日協助簡東祥、付靜辦理完畢不動產登記。簡東祥、付靜以華西集團逾期辦理房產證為由，向成都市成華區法院訴請華西集團支付逾期辦證違約金。成華區法院以簡東祥、付靜的訴請超過法律規定的訴訟時效為由，判決駁回了簡東祥、付靜要求支付違約金的請求。簡東祥、付靜不服成華區法院的判決，向成都市中級人民法院提起上訴。二審中原被告雙方的爭議焦點為：1、簡東祥、付靜的訴請是否超過訴訟時效？2、逾期辦證違約金的計算標準是否過高？

【一審裁判要旨】

本案爭議的主要問題是簡東祥、付靜主張的逾期辦證違約金是否超過法定的訴訟時效期間。簡東祥、付靜向華西集團主張逾期辦證違約金屬于債權的請求范圍，應當適用訴訟時效制度的相關規定。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條“向人民法院請求保護民事權利的訴訟期間為二年，法律另有規定的除外”以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款的規定，簡東祥、付靜請求華西集團支付逾期辦證違約金，應從合同約定期限屆滿次日起計算訴訟時效期間。本案簡東祥、付靜與華西集團在案涉《商品房買賣合同》及《補充協議》中約定辦理房屋所有權移轉登記的時間為交房后365日內，案涉房屋實際交房的時間為2013年6月23日，華西集團應當于2014年6月23日前協助簡東祥、付靜辦理房屋所有權移轉登記，一旦逾期，簡東祥、付靜就應當知道其權利受到侵害，訴訟時效應從約定辦證時間屆滿次日開始計算。簡東祥、付靜向本院提出逾期辦證的違約金的請求已超過法律規定的訴訟時效期間，其請求依法不能成立。判決駁回簡東祥、付靜的訴訟請求。

【二審裁判要旨】

關于華西集團抗辯稱訴訟時效已經經過的問題。在《商品房買賣合同》中約定了關于移轉登記的時間，并就違約金的計算方式進行了約定，即華西集團每逾期一日，則每日產生違約金。按日計算的違約金系每日獨立產生的債權，應單獨計算每日產生的違約金的訴訟時效。在此情況下，本案逾期辦證的違約金應依據《中華人民共和國民法通則》第一百八十八條“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。”之規定，從簡東祥、付靜起訴之日即2019年8月14日向前倒推三年，從2016年8月14日開始計算違約金。

關于本案違約金具體數額的確定問題。華西集團為簡東祥、付靜辦理房屋所有權證應為2014年6月23日，辦理國有土地使用權證起算日應從2016年6月23日，即國有土地使用權證系在成都市2016年11月17日實施不動產統一登記制度前就應辦理。而不動產證系對原房屋所有權證書和國有土地使用權證書的合并。華西集團公司應向簡東祥、付靜支付2016年8月14日至2018年1月17日期間共521日的逾期辦理房屋權屬證書的違約金25462.05元[（521天*488715元）*1/10000]。

關于違約金的計算標準是否過高的問題。簡東祥、付靜主張逾期辦證違約金，具有合同依據和法律依據。雙方約定的逾期交房每日萬分之一的違約金的年利率僅為3.65%，不存在明顯過高的情形，本院對合同約定的違約金不予調整。

判決撤銷成華區法院的一審判決，華西集團向簡東祥、付靜支付逾期辦證違約金25462.05元。

【律師點評】

適用逾期辦證違約金的前提是，商品房買賣雙方在合同中有關于辦理辦理房屋登記的約定，違反辦證義務的一方沒有辦證，才產生違約從而適用違約責任的問題。當事人主張逾期辦證違約金，須以雙方的合同約定為準，其附屬于商品房買賣合同，即合同中應有關于逾期辦證違約金的約定，既可以約定一定數額的違約金，也可以約定違約金的計算方法。沒有約定逾期辦證違約金的，難以適用；同時，商品房買賣合同不成立、被宣告無效或者被撤銷的，則違約金條款也不能適用。

當前的司法實踐中，對于逾期辦證違約金請求權的訴訟時效起算問題主要存在兩種觀點：1、從合同約定的辦證時間起算3年（2年）的訴訟時效；2、從業主向法院起訴之日起向前倒推3年，保護這3年范圍內的違約金請求權。下面就這兩種主流觀點進行評析：

第一種觀點的主要依據為，法律關于訴訟時效的起算點，應從知道或應當知道權利被侵害時起算。在合同約定的辦證時間到達后，開發商沒有辦理房屋所有權登記就構成了違約，此時合同相對方（小業主）就應當已經知道其權利被侵害。即該違約行為一旦發生，開發商侵害小業主合法權益的事實就已經確定。按照此觀點，從合同約定的辦證時間（也就是約定時間的次日）起算違約金請求權的訴訟時效，但此時只有當日的違約金請求權是確定的，即改日的違約金請求權受到了侵犯，該日之后的違約金尚未發生。同時，這種訴訟時效的起算方法對社會公平有一定沖擊。作為存在違約行為的開發商來說，一旦超過訴訟時效，開發商就可以以此為抗辯，拒絕承擔違約金的賠償責任，同時也就不再及于協助業主辦理房屋所有權登記。而對于購房者來說，一旦未在3年（2年）的訴訟時效內主張權利，就喪失了逾期辦證違約金請求的勝訴權，也就很難督促開發商盡快辦理房屋的所有權登記。因此，這種起算方法對于購房者的要求最為嚴苛，反而成為違約方逃避法律責任的一種工具，不利于司法追求的社會效果與法律效果相統一。

第二種觀點的主要依據為，認為逾期辦證違約金為繼續性債權。商品房買賣合同中約定的違約金多以日為單位計算，違約一天，就產生一天的違約金，每一天的違約金分別獨立作為一個違約金請求權，對于每一個請求權分別計算訴訟時效。當事人因逾期辦證而提起違約之訴，相對方在一審庭審辯論結束前提出訴訟時效抗辯理由的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前三年。期間有時效中斷或中止的情形，適用中斷或中止的規定。此種起算方法符合法律精神和各方權利之間的平衡，設立訴訟時效制度的目的是為了督促權利人及時行使權利，而不是為了處罰權利人不及時行使請求權的行為，更不是為保護義務人不履行義務的行為；采取繼續性債權訴訟的計算方法，能夠最大限度地兼顧到雙方當事人的利益平衡關系，營造雙贏，化解糾紛，更為符合公平正義的法律精神。

關于法院對違約金計算標準是否進行調整的問題。根據目前司法實踐的觀點，雙方在合同中約定的違約金其性質是“以補償為主，以懲罰性為輔”，主要功能在于補償守約方的損失，而不是主要用于懲罰違約方。商品房合同中約定的違約金，以守約方實際損失的發生為前提，以不超過違約造成的損失為限。當事人一方認為約定的違約金過分高于損失時，可以請求法院或者仲裁機構予以調低。對于按日計算違約金的計算標準，根據成都地區的司法實踐，商品房買賣合同中約定為已付房款日萬分之三（含）以內的，當事人請求調低違約金的，法院一般不予支持；購房者以逾期辦證違約金低于同地段、同類型房屋、同期租金標準要求調高的，可能會得到法院支持。開發商以買賣合同中約定的逾期辦證違約金計算標準過高要求調低的，在購房者實際損失不能夠確定的情況下，如果約定的計算標準在已付房款日萬分之一（含）以內的，法院一般不予調整。

本文作者（案件承辦律師）：馮葉 律師