蒙自房?jī)r(jià)多少錢一平方（蒙自樓市大考）

看慣了大理、麗江、西雙版納這些熱門房產(chǎn)投資區(qū)域，在云南滇南還有一個(gè)被忽略的投資洼地——紅河蒙自！今年的蒙自樓市可以用“熱火朝天”來(lái)形容。熱鬧的，一是在建、待售項(xiàng)目，今年下半年將達(dá)到40多個(gè)；二是房?jī)r(jià)，蒙自房?jī)r(jià)自2018年下半年開始一路上漲沒(méi)

看慣了大理、麗江、西雙版納這些熱門房產(chǎn)投資區(qū)域，在云南滇南還有一個(gè)被忽略的投資洼地——紅河蒙自！

今年的蒙自樓市可以用“熱火朝天”來(lái)形容。熱鬧的，一是在建、待售項(xiàng)目，今年下半年將達(dá)到40多個(gè)；二是房?jī)r(jià)，蒙自房?jī)r(jià)自2018年下半年開始一路上漲沒(méi)停過(guò)。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，蒙自目前房?jī)r(jià)為5429元/平米，套均總價(jià)為83萬(wàn)/套，環(huán)比漲幅3.24%，同比漲幅23.27%。

40+樓盤數(shù)量，300萬(wàn)方供應(yīng)，蒙自45萬(wàn)的常住人口，如何消化？

40+樓盤,300萬(wàn)方供應(yīng)

昆明明房?jī)r(jià)連續(xù)上漲30多個(gè)月，紅河州的房?jī)r(jià)水平始終處于低位。2018年下半年至今年上半年，蒙自市民開始感受著房?jī)r(jià)的上漲。一面是掛了幾年沒(méi)賣掉的房子變得搶手，一面是2017年出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu)房政策《蒙自市商品房去庫(kù)存實(shí)施方案》，最高2萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)沒(méi)了。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)信息，2018年蒙自房?jī)r(jià)從從4274元/㎡漲到4947元/㎡。房?jī)r(jià)上升曲線一直延續(xù)至今，6000+已經(jīng)是市場(chǎng)主流。而地段好的，諸如南湖周邊的樓盤，已經(jīng)達(dá)到8000+，據(jù)說(shuō)二期開盤最高的已達(dá)9000+！

蒙自的房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊，從南湖周邊、天馬路一帶，延展到了長(zhǎng)橋海新區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在售項(xiàng)目加上在建項(xiàng)目，到今年下半年整個(gè)蒙自樓盤數(shù)量將達(dá)到40多個(gè)，可售面積將達(dá)300萬(wàn)方。

根據(jù)紅河州公共資源交易平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，截止7月底，蒙自市商住土拍成交11宗，成交面積達(dá)257059平方米。土拍價(jià)格最高已達(dá)271萬(wàn)元/畝，土地出讓價(jià)格對(duì)比前幾年逐漸高漲，開發(fā)建設(shè)成本的提高，也是影響房?jī)r(jià)的因素。根據(jù)土地出讓公告，接下來(lái)還將有多幅土地入市。

今年以來(lái)，蒙自土地的“熱度”一直不減。早在3月28日，就舉行了“蒙自市2019年儲(chǔ)備土地推介會(huì)”，融創(chuàng)、碧桂園、金科、俊發(fā)等近百家房地產(chǎn)企業(yè)參加。四個(gè)片區(qū)、23宗地塊分別位于蒙自南湖北片區(qū)、紅河州州級(jí)州行政中心南片區(qū)，蒙自市市級(jí)行政中心周邊片區(qū)、長(zhǎng)橋海晏新型城鎮(zhèn)化片區(qū)。

近年來(lái)，品牌開發(fā)商紛紛落地大理、麗江、西雙版納、騰沖、澄江等地，帶來(lái)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的火熱和房?jī)r(jià)的上漲。蒙自這個(gè)曾經(jīng)的滇南重鎮(zhèn)，是否迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)？

據(jù)消息，已經(jīng)有多家品牌開發(fā)商在蒙自擇址布局項(xiàng)目了。可以從一些新聞報(bào)道中窺見：“蒙自市與上海中梁地產(chǎn)簽訂項(xiàng)目投資開發(fā)合作協(xié)議”、“世茂喜達(dá)攜手世茂旅游進(jìn)駐蒙自”……

拿什么支撐？

與大理、西雙版納等地1萬(wàn)+的房?jī)r(jià)相比，蒙自五千多的均價(jià)還不算高位。同樣作為旅游資源豐富的城市，它能否成為下一個(gè)“房?jī)r(jià)洼地”？

蒙自市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭可喜。上半年紅河州經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)GDP753.95億元，同比增長(zhǎng)9.1%。今年1-5月，蒙自市固定資產(chǎn)投資完成166.4億元，同比增長(zhǎng)3.5%，增速比全州高12個(gè)百分點(diǎn)，投資增速位居全州第三。

交通是蒙自房地產(chǎn)發(fā)展的一大刺激因素。今年1月，復(fù)興號(hào)動(dòng)車開通；正在建設(shè)中的彌蒙高鐵預(yù)計(jì)2021年建成通車，屆時(shí)蒙自將進(jìn)入“昆明1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，“高鐵經(jīng)濟(jì)”的到來(lái)將為蒙自房地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)遇。公路方面，蒙文高速、開河高速、雞石高速、羊雞高速等高速公路，已將蒙自東南西北四個(gè)方向的高速公路都打通。正在建設(shè)中的紅河機(jī)場(chǎng)，紅河綜合交通樞紐建設(shè)，將有力助推滇中、滇南城市群綜合交通一體化，蒙自作為滇南中心城市迎來(lái)了更加開放的格局。簡(jiǎn)而言之，交通方便了，將加速人口流入。

紅河綜合保稅區(qū)、國(guó)家級(jí)蒙自經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蒙自工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，使大量?jī)?yōu)質(zhì)資源集聚于蒙自，為蒙自帶來(lái)了機(jī)遇，“引鳳來(lái)巢”。

“文化之城”、“林果之城”、“美食之城”，蒙自是一座適宜養(yǎng)老養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)休閑、度假旅游的“宜居之城”。隨著旅游資源的發(fā)展或?qū)⒅破涑蔀槔^大理、西雙版納、澄江之后的下一個(gè)投資熱點(diǎn)城市，也將影響蒙自房產(chǎn)供需關(guān)系和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究，蒙自市近兩年商品房銷售面積在100萬(wàn)方左右，預(yù)計(jì)今年新增庫(kù)存的去化周期12個(gè)月左右，市場(chǎng)供求的相對(duì)平衡的。

那么誰(shuí)來(lái)買單呢？

僅靠當(dāng)?shù)厝丝趤?lái)支撐這個(gè)供應(yīng)量顯然是不夠的。

走訪了南湖薈、七彩滇南.第壹城、西湖1901、云海花都等幾個(gè)項(xiàng)目，了解到今年以來(lái)購(gòu)房人群很明顯發(fā)生來(lái)變化。據(jù)工作人員透露，有一半以上的房子是外地人買走的。也就是說(shuō)蒙自樓盤開始被賦予了“外銷”的角色。

人口的流入包括：城市建設(shè)發(fā)展、交通改善帶來(lái)的人口，外地養(yǎng)老度假投資人群。

當(dāng)然還有周邊縣市的人口凈流入。蒙自是滇南的中心城市，紅河州州府所在地，對(duì)元陽(yáng)、屏邊、河口、個(gè)舊、建水等周邊縣市的虹吸效應(yīng)正在加劇。買走蒙自房產(chǎn)的，還有絕大部分是其所輻射的縣市。

對(duì)比云南其他旅游城市七八千、1萬(wàn)+的房?jī)r(jià)，蒙自五千多的均價(jià)確實(shí)是“洼地”。對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)不到昆明的三分之一，蒙自房?jī)r(jià)天花板足夠高，且補(bǔ)漲概率很大。

蒙自房地產(chǎn)市場(chǎng)待分化

40多個(gè)項(xiàng)目集中入市，300萬(wàn)方的供應(yīng)，2019年將是蒙自房地產(chǎn)井噴的一年，但同時(shí)也是行業(yè)大洗牌的一年。

從小編參觀過(guò)的幾個(gè)項(xiàng)目可以看出，蒙自的房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)開始多樣化。從過(guò)去單純的住宅產(chǎn)品，演變至包含高層、洋房、別墅、寫字樓、商業(yè)綜合體、文旅等多個(gè)類別。

一直以來(lái)商業(yè)、文旅項(xiàng)目空白的市場(chǎng)，雖逐漸迎來(lái)百花齊放的局面，面對(duì)需求的進(jìn)化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)能力提出更高的要求。對(duì)本地改善和客群和外地旅居型置業(yè)者的需求，需“對(duì)癥下藥”。

可以說(shuō)，旅居型物業(yè)將是蒙自房地產(chǎn)一大發(fā)展方向。本土房企和外來(lái)品牌房企如何在這塊土地上創(chuàng)造出符合需求的文旅項(xiàng)目是一大考題。

南湖之后，下一個(gè)熱點(diǎn)在長(zhǎng)橋海！逐水而居是云南人的性格底色，距離蒙自市中心約10公里的長(zhǎng)橋海片區(qū)，已經(jīng)在如火如荼的建設(shè)中。長(zhǎng)橋海作為年初土地推介會(huì)的重點(diǎn)片區(qū)，也是近期土地成交的主要分布區(qū)域。

其發(fā)展的背景為，蒙自兩海：長(zhǎng)橋海、大屯海是蒙自未來(lái)城市發(fā)展的核心區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，兩海片區(qū)將打造成為集旅游、觀光、休閑、度假、體驗(yàn)、健身、生態(tài)景觀等功能新區(qū)。目前，片區(qū)的濕地公園已經(jīng)在建設(shè)中。

“百年滇越鐵路，百年過(guò)橋米線，百年開埠通商”，百年前商賈往來(lái)、盛極一時(shí)的蒙自光景，能否在這一輪城市建設(shè)中重現(xiàn)？

蒙自值得推薦的樓盤：

金茂首府

產(chǎn)品面積：高層， 94㎡至360㎡

參考房?jī)r(jià)：5400元/㎡

項(xiàng)目地址：蒙自市紅河大道以北紅河學(xué)院西側(cè)

銷售地址：蒙自市朝陽(yáng)路與育才路交叉口金茂首府營(yíng)銷中心（原塞納公館售樓部）

一半是公園，一半是家園。60米超寬樓間距，新業(yè)洲風(fēng)格園林景觀，擁有縱向600米超長(zhǎng)溪流水景，林木覆蓋率高達(dá)40%。籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、老年活動(dòng)廣場(chǎng)、兒童娛樂(lè)廣場(chǎng)、健康慢跑道、泳池等公園級(jí)配套一應(yīng)俱全。 

南湖薈

產(chǎn)品信息：公寓：47㎡、39㎡、60㎡；住房：110㎡-243㎡

參考價(jià)格：住宅7200元/㎡，公寓7500元/㎡

項(xiàng)目地址：蒙自南湖南路南側(cè)（原紅河衛(wèi)校）

銷售地址：蒙自南湖南路南湖薈臨湖商鋪

南湖畔40萬(wàn)方城市地標(biāo)，交通、購(gòu)物、休閑、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，涵蓋居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲，全業(yè)態(tài)、全時(shí)態(tài)的城市綜合體。 

七彩滇南·第壹城

產(chǎn)品面積：40-190㎡

參考房?jī)r(jià)：6500元/㎡

項(xiàng)目地址：蒙自市南湖西路（大園梓）

銷售地址：蒙自市南湖西路

滇南旗艦綜合體，總占地約320畝，總建筑面積約115萬(wàn)平米，將建成“一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、體驗(yàn)”城市商業(yè)商務(wù)中心和滇南文化旅游目的地。 

西湖1901

產(chǎn)品面積：小高層、高層，120-330平方米

參考房?jī)r(jià)：5900元/㎡

項(xiàng)目地址：蒙自市北京路與龍井路交叉口

銷售地址：蒙自市北京路與龍井路交叉口西湖1901營(yíng)銷中心

打造600畝湖區(qū)，蒙自大型城市綜合體，集住宅、商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑等功能與一體的“城中之城”。 

中天?云海花都

產(chǎn)品面積：105㎡-218㎡

參考房?jī)r(jià)：5800元/㎡

項(xiàng)目地址：蒙自市政府北側(cè)

銷售地址：蒙自市文萃路242號(hào)樂(lè)家大院A棟1號(hào)樓/蒙自市行政中心北側(cè)道路

長(zhǎng)橋海濕地公園，米軌時(shí)光公園，城市規(guī)劃公園，三大公園環(huán)繞。 

聚乾城市廣場(chǎng)

產(chǎn)品信息：平層公寓：40㎡-80㎡；復(fù)式住宅：38㎡、69㎡、79㎡；寫字樓:40-1200㎡。

參考價(jià)格：公寓6000元/㎡，寫字樓7500元/㎡

項(xiàng)目地址：蒙自市富康路1號(hào)

營(yíng)銷中心地址：蒙自市紅河大道與明德路交匯處（忠國(guó)菜館旁）

蒙自首個(gè)甲級(jí)寫字樓。全智能化城市綜合體，打造集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、親子游樂(lè)為一體的商業(yè)中心。