濟(jì)南房?jī)r(jià)多少錢一平方（濟(jì)南市）

濟(jì)南是國(guó)家歷史文化名城。在和尚的印象里，從古到今，濟(jì)南是一片有著好多故事的土地，也是人才輩出的地方。更為鮮明的城市特點(diǎn)：數(shù)以八百多處的泉水疏密有致地分布于濟(jì)南各地，賦予濟(jì)南的山水以鮮活的靈氣和迷人的魅力。濟(jì)南市轄10區(qū)2縣，七普數(shù)據(jù)常住人口

濟(jì)南是國(guó)家歷史文化名城。在和尚的印象里，從古到今，濟(jì)南是一片有著好多故事的土地，也是人才輩出的地方。更為鮮明的城市特點(diǎn)：數(shù)以八百多處的泉水疏密有致地分布于濟(jì)南各地，賦予濟(jì)南的山水以鮮活的靈氣和迷人的魅力。

濟(jì)南市轄10區(qū)2縣，七普數(shù)據(jù)常住人口920萬(wàn)人。在我國(guó)樓市走牛十多年的市場(chǎng)環(huán)境下，濟(jì)南市房?jī)r(jià)表現(xiàn)如何？居民購(gòu)房的壓力大嗎？

2020年房?jī)r(jià)平均12282元，五年上漲63%

根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜桨l(fā)布的住宅價(jià)格實(shí)際數(shù)據(jù)顯示：

• 2015年銷售面積923.5萬(wàn)平米，銷售額695.5億元，均價(jià)7531元；
• 2016年銷售面積1231.7萬(wàn)平米，銷售額1035.7億元，均價(jià)8410元；
• 2017年銷售面積973.7萬(wàn)平米，銷售額946.3億元，均價(jià)9719元；
• 2018年銷售面積963.6萬(wàn)平米，銷售額1172.8億元，均價(jià)12171元；
• 2019年銷售面積1020.7萬(wàn)平米，銷售額1173.9億元，均價(jià)11500元；
• 2020年銷售面積1145.2萬(wàn)平米，銷售額1406.5億元，均價(jià)12282元。

自從2016年我國(guó)開(kāi)始提出“房住不炒”的市場(chǎng)定位以來(lái)，樓市進(jìn)入了常態(tài)化的調(diào)控節(jié)奏。2020年濟(jì)南地區(qū)房?jī)r(jià)平均12282元，較2015年房?jī)r(jià)7531元，五年時(shí)間上漲了63%。

從地區(qū)均價(jià)走勢(shì)變化來(lái)觀察，濟(jì)南市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

在2020年我國(guó)遭到了新冠疫情的影響，在防控隔離的抗疫措施下，生產(chǎn)生活都受到了較大影響，濟(jì)南地區(qū)的房?jī)r(jià)依然有一定的漲幅，2020年房?jī)r(jià)較2019年上漲約6.8%。

濟(jì)南市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升，可以說(shuō)是樓市消費(fèi)能力的最直接體現(xiàn)，特別是城市居民的可支配收入變化，較能說(shuō)明問(wèn)題。

根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜脚兜氖杖雽?shí)際數(shù)據(jù)顯示：

• 2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39889元，農(nóng)村居民人均可支配收入14232元。
• 2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入51913元，農(nóng)村居民人均可支配收入19454元。
• 2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入53329元，人均消費(fèi)支出34391元；農(nóng)村居民人均可支配收入20432元，人均消費(fèi)支出12947元。

從城鎮(zhèn)居民可支配收入來(lái)觀察，2020年較2015年增長(zhǎng)了13440元，五年增長(zhǎng)幅度34%。收入平均每年超過(guò)6%的增長(zhǎng)。

這也帶來(lái)了本市社零消費(fèi)總額的持續(xù)增長(zhǎng)，2015年社零總額為3410億元，2019年社零總額為4420億元， 2020年社零總額為4469億元（新冠疫情影響），五年上漲31%。

濟(jì)南市居民的房?jī)r(jià)收入比和居民杠桿率

從上述官方披露的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看：2020年濟(jì)南地區(qū)的房?jī)r(jià)為12282元/平米，五年上漲了63%；2020年城鎮(zhèn)居民可支配收入有53328元，較五年前漲了34%，支出占收入65%。

2020年實(shí)現(xiàn)GDP總值10141億元，較2015年GDP值6100億元，增加了66%，應(yīng)當(dāng)說(shuō)該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是比較快的。但是，該地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度明顯高于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民收入的增長(zhǎng)速度。

那么，當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房壓力大嗎？

第一，房?jī)r(jià)收入比

假定一個(gè)三口之家（有二人有收入），購(gòu)買100平米的住宅，我們一起來(lái)具體測(cè)試一下房?jī)r(jià)收入比的情況：

2015年：房?jī)r(jià)7531元，100平米房款總額753100元，收入總額79778元；

2020年：房?jī)r(jià)12282元，100平米房款總額1228200元，收入總額106656元。

按城鎮(zhèn)居民的收支比重65%來(lái)計(jì)算，即一年收入約有35%的積蓄，房?jī)r(jià)收入比的變化情況：

2015年：房?jī)r(jià)收入比=27.0年；

2020年：房?jī)r(jià)收入比=33.0年。

用積蓄買一套100平米的住房，2015年需要供27年，2020年需要供33年。

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，本市居民收入也在穩(wěn)步提升。可從現(xiàn)實(shí)生活的角度考量，房款按揭最長(zhǎng)年限是30年，若在濟(jì)南市用積蓄買房，基本上30年內(nèi)還不清。

第二，居民杠桿率

2020年末，濟(jì)南市常住人口920萬(wàn)人，住戶存款7584.10億元，人均存款8.24萬(wàn)元。住戶貸款5468.10億元，人均借款5.94萬(wàn)元。

• 采用本地區(qū)GDP值來(lái)計(jì)算，居民杠桿率=53.9%

2020年末，全國(guó)居民杠桿率為62.2%，濟(jì)南市居民杠桿率低于全國(guó)平均水平。

• 采用本地區(qū)“可支配收入”來(lái)計(jì)算，城鎮(zhèn)居民杠桿率=111.4 %

根據(jù)2019年披露的常住人口城鎮(zhèn)化率71%，濟(jì)南市城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)約653.2萬(wàn)人，換算為城鎮(zhèn)居民可支配收入和城鎮(zhèn)人口貸款總額，可計(jì)算出一個(gè)相對(duì)的數(shù)據(jù)。

用可支配收入計(jì)算出來(lái)的城鎮(zhèn)居民杠桿率約111.4%，應(yīng)當(dāng)說(shuō)本市居民杠桿率偏高。

綜合上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，濟(jì)南市的房?jī)r(jià)偏高。眾所周知，家庭儲(chǔ)蓄在生活中需要應(yīng)付各種開(kāi)支，不僅僅是供房，同時(shí)，濟(jì)南市城鎮(zhèn)居民杠桿率超過(guò)100%。從本市居民的生活水平觀察，城鎮(zhèn)居民收入不及長(zhǎng)沙市居民收入5.8萬(wàn)元的水平，房?jī)r(jià)卻比長(zhǎng)沙市還高。和尚很納悶，難道濟(jì)南市920萬(wàn)人口家里都有礦？

-END-