科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
雙11結(jié)束了。又是一場購物狂歡，朋友圈反復(fù)出現(xiàn)馬云爸爸咧嘴笑的動圖。電商強勢崛起之后，今年雙十一也開始賣房了。恒大+蘇寧，融創(chuàng)+京東等等全國性、區(qū)域性特價房的聯(lián)合促銷，啟動了賣房的新模式，是試驗，也可能成為未來的銷售場景之一。那么，除此之外
雙11結(jié)束了。又是一場購物狂歡，朋友圈反復(fù)出現(xiàn)馬云爸爸咧嘴笑的動圖。電商強勢崛起之后，今年雙十一也開始賣房了。恒大+蘇寧，融創(chuàng)+京東等等全國性、區(qū)域性特價房的聯(lián)合促銷，啟動了賣房的新模式，是試驗，也可能成為未來的銷售場景之一。
那么，除此之外呢。
太原今年傳統(tǒng)的金九銀十怎么樣？
所謂的全城降價，房子賣不動了，的確如此嗎？
盤點一下金九銀十
先來看看成交數(shù)據(jù)，今年的6月至10月，5個月合計成交333萬㎡，月均成交67萬㎡，簡單以每套120㎡估算的話，每個月賣出去5593套房子，每天186套。
比去年同期，不用細(xì)比了，四個字，大幅超越。
所以單從數(shù)據(jù)上來看，所謂的"金九消失銀十不再"并不適用于太原。太原的房地產(chǎn)市場還沒有慘淡到如此境地。
回到具體的市場表現(xiàn)上，我們來試試溫度。
當(dāng)成片成海的朋友圈打折海報、戶外大牌廣告堆砌在一起后，對于房子這么敏感的商品而言，大部分人的第一反應(yīng)不是撿便宜，不是雙11狂歡，而是看著，看著是不是還會更便宜，所以市場涼了這樣的聲音隨處可見。但對于實實在在的購房者而言，想不關(guān)注不被吸引可能更難。
再看看具體的動作吧，花樣百出，下圖是房企一些典型的降價手段：
這一波以價換量，最早應(yīng)該從5月份中海國際社區(qū)開盤開始，低價入市，首開即清。市場上開始有了萬元品牌精裝房的期待。緊接著，陽光城并州府、紅星天潤均是同樣的策略，環(huán)線品牌精裝產(chǎn)品，不足11000元/㎡。幾個月的客戶積累加上開盤的低價，這幾個項目都取得了非常不錯的開盤業(yè)績。
10月份新開盤的還有金地商置花園道、萬科藍(lán)灣傳奇、萬科公園大道、建投祥云府、碧桂園玖璽臺，大多數(shù)項目的開盤價格都有一定程度的下探。
接下來，我們就來點評一下幾個典型開發(fā)商"降價"背后的故事。
富力：糧倉告急，降價甩貨
首先，我們來看一下富力的項目布局：
富力太原在售的項目一共8個，富力華庭、富力尚悅居均是尾盤階段，富力城、富力天禧城、富力金禧城三個大盤，常年都有非常不錯的銷售表現(xiàn)。
但在這波降價的行情中，富力也扮演了非常重要的角色，先是送家電，然后八號園推員工房降價1000元/㎡，緊接著天禧城+天禧公館也降價1000-1500元/㎡，隨后一直堅挺的金禧城也加入降價行列。
從拿地方面來看，天禧城的后期地塊、富力壹品、珺悅府，都是今年拿的，單在今年花出去的土地款幾十個億。
同時，富力山西區(qū)域公司是連續(xù)幾個年頭集團內(nèi)業(yè)績非常非常好的公司，重倉太原，也同樣肩負(fù)著糧倉重任。
在拿地支出增多，市場又不好的情況下，富力下半年降價甩貨意料之中。
恒大：緊隨全國節(jié)奏
恒大的降價邏輯在于，全國整體進行，以員工房為切入點，太原也一樣。
基本上所有的項目整體降價1000-2000元/㎡，最失足的以御湖莊園為例，開盤13000+元/㎡的價格到現(xiàn)在不足11000元/㎡。同樣哪怕高端項目恒大悅府和恒大天宸也沒能避免，只有金碧天下的降價幅度相對沒那么大，幾百塊上下，最核心的原因在于項目的周邊沒有競品，競爭壓力并不充分。
保利：無巨額壓力，相對輕松
顯然，保利是2019年太原房地產(chǎn)市場的寵兒。
2019年保利早早的實現(xiàn)了百億，保利海德公園、保利西湖林語、保利東郡、保利茉莉公館，以及西湖林語68號，每一個項目都可圈可點，所以我們也很難在這波市場的頻繁降價中發(fā)現(xiàn)保利的身影。
雙11推出個保利又又節(jié)，折扣給得不痛不癢。
相反，這個月保利東郡新加推的產(chǎn)品，小三居部分價格已經(jīng)突破17000元/㎡，發(fā)現(xiàn)了嗎？好項目既能扛風(fēng)險又能抗風(fēng)險。
在無業(yè)績壓力的情況下，保利顯然更想通過"硬抗"來熬過這段降價密集期。
融創(chuàng)：既要里子，還要面子，有策略的降價
那同樣和保利東郡區(qū)位接近的融創(chuàng)中心呢？
10月份發(fā)起了一波強勢降價，推廣語叫回到2018年。什么意思？降價，降到2018年的水平。這次降價起到了非常好的效果，單月破億。所以從單項目看，我們曾經(jīng)對比過融創(chuàng)中心和保利東郡怎么選的問題，兩個項目各有千秋，歸根到底，一個降價另一個甚至漲價，區(qū)別在于有一個什么樣的爸爸。
融創(chuàng)太原的項目除了融創(chuàng)中心外，其他的項目，外灘公館、外灘壹號也進行了大幅的降價，收到了一定的效果。
而融創(chuàng)太原府項目在這個年底的節(jié)點，基本上被戰(zhàn)略性放棄，開盤第一槍沒有打好，本來在今年該做出來的業(yè)績貢獻沒有到位，所以項目的絕大多數(shù)銷售人員被調(diào)往融創(chuàng)中心，集中力量推動優(yōu)質(zhì)項目的快速去化，任務(wù)轉(zhuǎn)移。
但學(xué)府壹號院項目呢？價格幾乎未動。這個融創(chuàng)作為豪宅專家的個性，也是學(xué)府壹號院項目應(yīng)有的底氣，產(chǎn)品力足夠的強，好產(chǎn)品同樣可以抗風(fēng)險。
萬科：任務(wù)壓頂，年底奮力一搏
再來看萬科，太原市場連續(xù)三年的老大，降價了嗎？好像沒有直接打出什么底價，也好像沒有看到哪個項目因為降價鬧事兒，這就是萬科的高明之處。
晉陽湖的中化二建萬科翡翠公園，從年初開始就持續(xù)的推特價房，一直推到項目幾近清盤。另一個晉陽湖的項目，總價400萬以上的萬科中央公園，也在頻繁的不間斷的推一小部分低區(qū)的特價房源。西岸的翡翠晉陽湖，受證件的影響開盤周期拉的非常長，項目的整體熱度不斷被稀釋。以上三個都是改善盤，視角轉(zhuǎn)向萬科相對剛需一些的盤，萬科藍(lán)灣傳奇，入市就以非常合理的價格切入，取得了還不錯業(yè)績。
南站的萬科新都薈入市在即，今年還有幾十億的任務(wù)，萬科新都薈價格值得期待。
Top5之外的開發(fā)商：保命是第一位的
我們來看看這個市場上TOP5之外的開發(fā)商，紅星算是一個典型開發(fā)商。
天鉑的這一波降價，猝不及防。這家開發(fā)商最早在太原只有紅星紫御半山一個項目，還是紅星置業(yè)的，不是紅星地產(chǎn)。今年新的項目還有紅星天潤、紅星天悅以及置業(yè)的紅星紫御華府，短短三年時間，太原加榆次也有七八個項目了，所以他們?nèi)卞X嗎？答案是肯定的。
紅星的商業(yè)品牌比住宅更有力，每一個愛琴海都是強有力的賣點。所以也難怪，天鉑比天潤貴出去那么多錢。
那近期其他項目呢？紫御半山的價格也進一步下降，快速的出貨回款。
即將開盤的天悅和嶄露頭角的紫御華府，按照開發(fā)商現(xiàn)在的邏輯，價格非常值得期待。
另外，不得不提的一個項目就是不作死就不會死的遠(yuǎn)洋尚郡。
體量非常小的盤，搞得雞飛狗跳，這可是遠(yuǎn)洋在太原的第一個盤。一共幾百套房子，周邊成片成片的地緣客戶，降價降到業(yè)主拿著臭豆腐去售樓處鬧事兒，沒降幾天又調(diào)回原先的價格。親，你確定不是在玩過家家？
其他家呢？什么反應(yīng)？明明周邊都降價降得不行了，怎么還等不著？
你相信，有的房企拖延癥比你還嚴(yán)重嗎？
營銷的人覺醒了，但成本的人不同意，內(nèi)部打架打完之后，發(fā)現(xiàn)，嚯，真的不行，競品賣的比我們好太多了，必須得行動，該老大拍板了，所有人必須統(tǒng)一起來！保回款！從市場信號到企業(yè)政策，靈活的企業(yè)早已先動先行，決策滯后的企業(yè)，只能把別人已經(jīng)實現(xiàn)的結(jié)果粗暴地呈給公司，才能得到相應(yīng)的政策下發(fā)。
但一定能等著嗎？不見得哦。有人不差錢的。也有人無所謂的。
這個市場上現(xiàn)在犯不著降價的房子也很多，產(chǎn)品好的，地段好的，競爭不充分的，優(yōu)質(zhì)項目一向不缺客戶。
結(jié)論：
太原的房價降了嗎？大面上看是的。
在今年整體相對疲軟的市場，上半年整體成交量與2018年相比，有明顯的下降，但自8月份開始，隨著市場新盤的大量入市，整體成交量有了明顯回升。尤其是自8月份開始，各家開發(fā)商開始實施"以價換量"的策略，典型的便是開盤價格低于正常預(yù)期價格以及特價房源的推出。
很多客戶看到價格下行之后，毅然決然的選擇了觀望，甚至在看到特價房源信息之后，妄想等一等還會有更低的價格出現(xiàn)，于是拒絕看房。
殊不知在太原目前的市場行情當(dāng)中，無論是剛需住宅還是高端住宅，但凡價格相比之前有所下探，立馬會迎來強勁的承接盤。
遠(yuǎn)的不說，開盤價格低于正常預(yù)期價格的樓盤例如富力壹品以及碧桂園玖璽臺。富力壹品前期對外釋放價格精裝一萬六，開盤價格精裝一萬4，當(dāng)晚基本售罄；碧桂園玖璽臺首期開盤的樓棟，均價一萬4，也遭到了市場爆搶。
而特價房源遭爆搶的典型，則是融創(chuàng)外灘公館以及紅星天鉑，特價房源一放出來，基本在2到3天之內(nèi)去化完。
太原目前的市場來看，依然樂觀。如果各個開發(fā)商降價，客戶依然不買賬，量價齊跌，這才是更可怕的事。當(dāng)前價跌量漲的局面，只能說明購房熱情依然還在，只是客戶有了觀望情緒。一旦客戶發(fā)現(xiàn)價格合適，立馬出手。
而在價格合適的樓盤當(dāng)中，作為一名購房者，如果你不關(guān)注市場，只能錯過絕佳的買入時機，因為，性價比高的房源，轉(zhuǎn)瞬即逝。
說說建議吧。雙11一定有優(yōu)惠，所以如果你想買的，剛剛好就在打折，別猶豫。但如果今天就"雙11"了，你忽然看到，忽然覺得便宜，忽然想買，要慎重啊！這是買房子啊！不是買衛(wèi)生紙啊！回頭發(fā)現(xiàn)問題了、覺得還有更好的了、不在乎那一點優(yōu)惠了，找誰哭呢？
太原的這波雙11什么時候過去？2020年1月1日必然是一個節(jié)點。
之后如何？單盤單分析。
PS：賣的永遠(yuǎn)比買的精，尤其是房地產(chǎn)市場，從業(yè)者都不見得看的明白，更不要說普通人。
所以我衷心地建議各位購房者，有時間真的多學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)房子相關(guān)的東西，平時買個面膜都要比來比去的，買房子就更需要花費心思了。除了決定要自己做之外，多跟專業(yè)的人員學(xué)習(xí)，這些人可以是靠譜的置業(yè)顧問，開發(fā)商的朋友，市場研究人員等等，哪怕是聊聊天，有時間多關(guān)注關(guān)注、研究研究，我們的溝通群里有非常多的小白和非常多的老江湖，有時候看大家聊天也是我的一項樂趣，一種學(xué)習(xí)。
何陽一