科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來(lái)
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說(shuō)起商鋪這么些年的變化，可能很多人沒(méi)關(guān)注。把所有目光都放在了房子上，可其實(shí)商鋪的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子要大得多，比如說(shuō)當(dāng)初，在兩千年的時(shí)候，擁有自己的一個(gè)小店是多么讓人羨慕的事情，在當(dāng)時(shí)能有自己的商店的人都被尊稱為“老板”，受人尊敬。什么叫做老板，
說(shuō)起商鋪這么些年的變化，可能很多人沒(méi)關(guān)注。把所有目光都放在了房子上，可其實(shí)商鋪的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子要大得多，比如說(shuō)當(dāng)初，在兩千年的時(shí)候，擁有自己的一個(gè)小店是多么讓人羨慕的事情，在當(dāng)時(shí)能有自己的商店的人都被尊稱為“老板”，受人尊敬。什么叫做老板，這家店你開(kāi)的，你雇了三四個(gè)員工，你只要在，他們就有飯吃，這叫做老板。而如今的商鋪，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如以前。
而如今的商鋪，大不如從前了，先不說(shuō)盈利什么的，就光是各種物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)等等，就讓人頭疼。其次來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在銷售推銷你商鋪的時(shí)候，基本不會(huì)說(shuō)讓你自營(yíng)，而是會(huì)再三地說(shuō)，你只需要拿錢，付首付，甚至是全款。然后把商鋪交給他們打理，他們會(huì)幫你招商，來(lái)幫你盈利，一個(gè)月會(huì)給你多少多少房租，就可以頂月供。這樣你只需要一個(gè)首付錢，就能買到一個(gè)商鋪，然后這個(gè)商鋪還完貸款以后，都是凈利潤(rùn)啊。但是真相會(huì)這樣嗎？當(dāng)然不會(huì)，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)你的商鋪一直在空閑著，沒(méi)人租，不要說(shuō)房租了，光商品的管理費(fèi)就夠你喝上一壺了。
首先說(shuō)商住兩用房
所謂商住兩用房，顧名思義是指既可以居住又可以注冊(cè)公司，土地使用年限一般為50年的房子。
優(yōu)點(diǎn)VS缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
1、能用來(lái)注冊(cè)公司，既可居住又可辦公。2、地理位置一般都比較優(yōu)越，周邊的配套比較完善。3、購(gòu)買時(shí)無(wú)限制，不限購(gòu)不限貸，對(duì)買住房無(wú)影響。4、小戶型，低總價(jià)。
缺點(diǎn)：
1、首付比例高為五成；貸款方式只能是商業(yè)貸款，不能使用公積金貸款，且貸款年限最長(zhǎng)10年，月供壓力大。2、產(chǎn)權(quán)年限只有50年，不能落戶，也沒(méi)有學(xué)區(qū)劃分。3、不能做飯、人員雜亂，居住舒適感低。4、升值速度慢，后期轉(zhuǎn)手賣出各方面的稅費(fèi)比較高。
通過(guò)對(duì)比，可見(jiàn)，買房自住者不適合購(gòu)買商住兩用房，因?yàn)樗话悴荒苈鋺?，也不屬于學(xué)區(qū)房，以后孩子的上學(xué)就會(huì)是一個(gè)大問(wèn)題。所以商住兩用房更適合用于“出租”類型的投資。但用于出租的話，其回本緩慢需要十多二十年，利潤(rùn)并不是太可觀。
普通商鋪：
商鋪這種實(shí)體場(chǎng)所早就用于各行各業(yè)了且隨處可見(jiàn)，相信很多人手上有了閑置資金以后，就會(huì)想到自己是否去投資商鋪？同樣的，還是從其優(yōu)缺點(diǎn)上看看商鋪還值得我們投資嗎？
優(yōu)點(diǎn)VS缺點(diǎn)
優(yōu)點(diǎn)：
1、投資適中，回報(bào)高商鋪對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資比例和投資回報(bào)率相對(duì)比較適中，其投資回報(bào)率卻較穩(wěn)定地在8％～10％之間。2、租約穩(wěn)定租約的穩(wěn)定性是商鋪相比住宅房所具有的另一優(yōu)勢(shì)。住宅房租約期限一般為半年至一年，而商鋪通常為三至五年或者更長(zhǎng)。3、長(zhǎng)期升值且社區(qū)環(huán)境好好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。
缺點(diǎn)：
1、撤退時(shí)損失大
由于商鋪相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，前期投入比較高，如果是以貸款形式買入，在中途退出的話，損失會(huì)比較嚴(yán)重。貸款年限短，最長(zhǎng)為10年，前期投入大量資金買入，還沒(méi)回本就撤出，當(dāng)然損失大。
其實(shí)從投資的角度看，商鋪和商品房差別還是很大的。
商鋪已經(jīng)過(guò)了一鋪養(yǎng)三代的階段，投資商鋪現(xiàn)在需要的是專業(yè)的眼光和商業(yè)化的數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)，憑直覺(jué)失敗的概率很大，現(xiàn)在市場(chǎng)上商鋪的數(shù)量很多，但能做起來(lái)賺錢的寥寥無(wú)幾，特別是實(shí)體行業(yè)，這些年受電商微商以及今年的疫情影響沖擊很大，商鋪的生意想要做好絕非易事，生意起不來(lái)，商鋪肯定是做不出去，投資商鋪?zhàn)匀灰簿秃茈y獲利，但商鋪的生意一旦活起來(lái)，收益絕對(duì)是要高過(guò)商品房的。
特別是像萬(wàn)達(dá)這種商業(yè)中心，優(yōu)質(zhì)的商鋪可以做到幾年就回本，之后每年就都是純利潤(rùn)了
不同時(shí)期有優(yōu)劣
購(gòu)置早期未成熟的商鋪，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，未來(lái)可能的升值空間也大。但是其未來(lái)能否成功開(kāi)發(fā)其商業(yè)價(jià)值則是個(gè)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)較大；購(gòu)置處于上升期的商鋪，由于有初期購(gòu)置者的套利，而且走勢(shì)明朗，價(jià)格會(huì)明顯高一個(gè)層次，而且租金收益也呈上升趨勢(shì)；購(gòu)置成熟的商鋪則價(jià)格基本定型，除非整體商業(yè)環(huán)境大變化，一般就是跟隨宏觀經(jīng)濟(jì)狀況波動(dòng)，其租金也屬于穩(wěn)定區(qū)間，這個(gè)就是看具體的收益率，穩(wěn)定占優(yōu)，成長(zhǎng)空間有限。因而，如何根據(jù)自身情況來(lái)進(jìn)行取舍選擇，也就需要靠投資者根據(jù)個(gè)人的投資要求出發(fā)來(lái)判斷，并在合理的時(shí)機(jī)購(gòu)置來(lái)尋求最大化的收益。
從總體上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好、商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)的時(shí)期，未必是投資商鋪的最佳時(shí)機(jī)，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內(nèi)選擇商鋪，需要付出的成本也相對(duì)較低。
投資商品房和投資商鋪其實(shí)是兩種完全不同的概念，商品房本來(lái)是用來(lái)居住的，這些年被用來(lái)投資，主要的原因是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，另外一個(gè)原因是穩(wěn)定，商品房畢竟是滿足大眾居住需求的，它的價(jià)格不可能出現(xiàn)過(guò)山車式的上漲或下跌。
金龍東