科技改變生活 · 科技引領未來
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這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球提問：房姐好，請問二手房如
這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球
提問：房姐好，請問二手房如何砍價？
回答：說說幾種常用的砍價策略：
1.提前做功課。細致對比同戶型兩套房之間的差異，裝修好壞，樓層差異，找到房子的致命傷，抓住房子的致命傷表達對房子的不滿意。佯裝不想赴約談判，給房主造成壓力。
2.找中介了解房主賣房的原因。通常賣房無非是置換、移民、套現、遺產分配等。如果碰到后面3種情況，基本可以判斷房主財大氣粗，不會在乎這些蠅頭小利。但如果碰到的是改善剛需，是最難談的，分文必爭，能談價的空間非常有限。
3.拿家人說事。“本來自己不想買這么貴的房子，但是老婆不知道抽什么風，非要買這里，不買就不結婚。如果您能便宜點就直接定了...”
4.哭窮賣慘。剛成家立業，全村人都借遍了，才湊了這么點錢。最好能擠出2滴眼淚，讓房主產生同情心。
5.現金擺在桌面上，軟磨硬泡。只要再降X萬，這些錢你就拿去了。現金永遠比銀行卡轉賬更刺激。
6.車輪戰。如果有時間和精力。可以找幾個群演輪番上陣和房主砍價，大談房子缺點，態度敷衍，影響房東心理。最后你出價高2萬，說出一兩點房子的優點，眼神和話語流露出真誠最后成功拿下。
提問：1、武漢的近郊和選郊怎么分，離光谷廣場多遠算近郊，多遠算遠郊區，2、光谷東中糧1.8萬買入的話，會站崗幾年，損失幾年的漲幅，3、光谷東風長持要持有幾年，五年，八年還是10年，超過8年再賣，房齡算老嗎，看其他的回復，光谷東產業人口導入最少還要5年，現在買光谷東中糧，好出租嗎
回答：近郊的定義：
1.差不多是上班族平均通勤距離
2.規模建成區的邊緣，城鄉結合部，繁華商業將到未到的地方 這兩個標準，絕大部分情況下應該是高度統一的。
遠郊的定義：
1.顯著高于上班族平均通勤距離
2.顯著遠離建成區的邊緣，比如距離5-10公里或更遠。 遠郊比如漢南蔡甸陽邏葛店江夏很遠很遠不限購的那些地方 城鄉結合部比如十年前的南湖后湖，三五年前的四新，和現在的白沙洲。 1.8的光谷東最近3-5年是沒戲了，人少，租金低
提問：美麗的房姐，現自住（江山如畫166+車位）無貸未拿證，去年買了樾望155月供9.5k，明年交房，剛搶到琨御府115，月供1w1,三年后交房，小孩開支較大月供現已是極限。手上子彈余60，只有二套房資格，該怎么買？老房子什么時候置換合適？如何緩解月供？
回答：江山如畫還能辦證嗎？如果能辦證，先做抵押融資，樓盤回暖后出貨。 樾望交房后先分割出租。 子彈60全款抵押淘二手筍，出租緩解月供。 沒有交房的新盤，前幾年月供只能硬抗，越好資金規劃，留足1年月供。
提問：【急問】房姐你好！我是那個東莞寮步、長安、坂田各有一套的，關于您建議我保留寮步，出手長安，緩緩坂田，我覺得很有道理。 著重想問一下長安這個：19年8月簽合同現在才開始走交易流程，目前情況是：已交定金10W、按揭材料剛上交，未開始贖樓。所以停止交易還來得及，您認為有必要停止嗎？這樣我可以把手上的120W現金、再加拋出坂田得到的110W、加父母40W杠桿，共270W用于深圳五成購置更好的房源。 損失為10W定金，或讓中介幫我轉移合同找其他購買人。 不方便幫做決策也可以，只求分析利弊。 另一個問題就是，拿著270W首付，500W標桿投資哪里更合適（帶學區）？目前看好：沙井、福永、光明等。 萬分感謝
回答：你好，感謝付費！ 為什么不建議買長安？ 東莞與深圳接壤的區很多，而長安緊臨寶安的松崗，松崗是寶安遠郊區，長安雖然是東莞的經濟強鎮，但是房價與松崗的價差并不大。所以東莞臨深只知有鳳崗塘廈，不知有長安。基本不會有深圳人口外溢，投資價值不大。 建議讓中介幫你找接盤俠，轉賣出去。 沙井和光明都比較看好，但是光明上一輪漲幅有點透支了，可以重點關注沙井。 新盤看海岸城，二手盤看西薈城。
提問：房姐您好，我是今天剛入星球的，關注您很久了。2018年底1.6萬買了武漢東原樂見城，今年交房，不自住屬于投資，現在手上子彈50萬，想今年賣掉東原樂見城，買華僑城大房子改善居住環境，您覺得合理嗎？或者除了華僑城還有什么大戶型樓盤可以推薦，謝謝
回答：你好，如果單純考慮自住，可以換華僑城，樂見城的居住體驗不太好 生活半徑在武昌，除了華僑城 自住還可以關注青山濱江 大華
提問：房姐辛苦！主場武漢，目前一套全款房在武東金桂園(離規劃19號線很近，想地鐵開通再出手) ,寫了我跟老公兩個人名字，準備jlh騰出我的首房首貸資格。找人代持一套瑞園，月供5k，年底資金還有30-50。年收入30左右。 想了幾個方案，麻煩房姐指點 1，武東房子何時出手好，可以接受租房住，投住分離 2.主場武漢，是買新盤還是淘二手次新，不限區域，麻煩推薦適合投資的樓盤或區域 3. 看你的推薦和沈陽形式，很想去沈陽購房，但是又覺得首房首貸用在沈陽沒有充分發揮價值，急 4. 要不要抵押全款房增加資金，想在橫盤期多買入，等漲 5.鄭州有房票，東區太貴，高新區能不能買，有推薦嗎
回答：1.可以等地鐵開通后再出手
2.網紅新盤和二手筍同時關注，年底淘筍是更好的時機。
3.沈陽用老人票，或者現在先定一個能等半年社保的新盤，有個緩沖期，這半年內趕緊把武漢的房子搞定。
4.全款房可以做抵押
鄭州的基本情況：
1.鄭東新區是鄭州的未來，房價在全省人才的匯集下一定會引領鄭州房價高度。在這個區域中，無論是北龍湖、CBD，還是龍子湖、高鐵板塊，都具有等價購買力，未來可期，房價抗跌。
2.老城區中，推薦金水老城區，其他不做考量。金水老城區，省級核心區域，曾經一直穩坐鄭州區域房價頂端，聚集省級優秀資源和人才，學區、地鐵雙位加持，價值雖被東區超越，但永遠會跟隨其步伐。
3.北區，雖然占據著規劃和交易量之利，在上波房價上漲漲幅驚人，但是由于北邊黃河的限制，且區域建設已進入尾聲，因此地王再出現的可能性相對就比較小。所以長期看來依舊不如東區的位置優越。 4.高新區是洼地。因為這兩年高新區剛需盤集中入市太多，影響了一部分升值空間，但是如果未來鄭州能一直維持著大量的人口凈流入，我相信部分剛需人群還會把高新區作為一個重要選擇。因為不管從居住環境還是教育來看，目前價位的高新區絕對是整個鄭州剛需人群的上上之選。
提問：房姐您好，接上一個問題:看了您的回復，我今天去了濟南祥泰城，售樓處報價最低不到13000，已入住區域感覺人氣很旺，但給人的感覺有些像低端小區。另外去了CBD 中信泰富23000。另外看了保利海德公館二手，感覺房子很好，業主裝修也很高檔，單價20000左右，但總價要290萬左右。還是想聽一下您的建議。 另外還需請教，南方大城市，除了重慶，還有更好的選擇嗎？
回答：你好，先搞清楚你是要自住還是投資。 自住買中信泰富，昆侖御這類CEO盤沒有問題。 投資還是要買低價盤，回報率更大。 南方城市重慶，長沙都不錯。
提問：房姐，我現在負債都三十萬，能跟您學炒房嗎？有方法嗎？
回答：新手需要穩，因為新手沒有資產和金融底子。抗風險能力太弱，很容易被摧毀，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，這樣極大降低風險。 而對于職業多軍，少說也有10套房子，就算月供20萬，也可以通過抵押或者賣房的方式回血，不會像新手一樣束手無策。 所以我們經常會看到老牌多軍經常打滾借錢，因為這個月的月供還欠50萬。新手前期需要靠工資，到后面還月供，不是靠工資，而是靠其他各種。 先籌子彈吧。
提問：新人首問 住航空路匯豪邸，改善住房考慮泛海碧海園260平800w+，預算600-1000w總價，貸款一半。 缺點是CBD發展難以預期且遲緩，碧海園房型和裝修老舊，周邊配套似乎沒有匯豪邸便利。 考慮居住的舒適性，調性和后期出手難度（這是重點，過時ip、大面積都是出手的障礙，畢竟未來有無窮可能，換城市，移民等等），有無更好的選擇？ 看過萬松九里，御璽灣，御璽濱江，華發中城薈，中信泰富，華僑城，等等，覺得都各有利弊。 目前工作和生活的中心在航空路國際廣場一帶。 謝謝指點！
回答：你好，自住關注品牌，環境，交通，商圈等，適合自住的盤，往往投資潛力不算大，買入價格包含了太多附加值。 漢口自住比較推薦泛海，泛海CBD雖然并沒有做起來，在二環，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，自住反而舒服，過氣的IP，也不像濱江價格炒的高。 自住和投資不是一個邏輯，如果想要圈層更純粹，更傾向二七濱江。 但是如果是考慮未來升值潛力，預算600-1000W，北上廣深是更適合你的選擇。 目前看，單價5萬在一線城市是起點，在武漢是終點。一線城市的想象空間更大。
提問：房姐你好，年前我們買了紅蓮湖北大資源蓮湖錦城的一個別墅，打算養老，120萬，因為銀行貸款簽字手續沒到位，至今銀行貸款手續還沒有辦，但是我們已經付了首付款30萬，現在想退房，不知道行不行的通？謝謝房姐幫忙支招！！
回答：你好，退首付以下方法你可以試試:
1.跟開發商協商，先好好溝通，哭窮賣慘，退房原因一定是家里有其他事情要用錢。這招行不通，直接撕逼。
2.房管局投訴，找開發商的問題，比如虛假宣傳，沒拿預售證，或者亂收錢等等。
3.找合同里的漏洞。
4.找關系協調。
5.打市長熱線
6. 出具購房者精神病鑒定書(不建議用)
7.若以上方法都行不通，讓銷售幫你重新賣出去，給點紅包。
提問：房姐，您好！如何判斷一個城市當前的二手房市場的整體態勢，一般從哪幾個維度和要素入手？盼指教！另:當前武漢二手房交易市場如何，哪個節點時間出貨比較合適？謝謝！
回答：城市市場有不同，越是初級市場，對次新需求越旺盛，老破大漲幅靠后，或者兩次累積一次。武漢處于初級市場。 理論上三重頂是最佳出貨時機，但是等到天時地利人和的最佳時機節點太難了。 找相對好的時點，也就是賠率大的時點買入。但不追求“大漲前夜”。買入后因為是長持，也就不刻意追求賣在“三重頂”。長持是最好的戰勝周期的方式。 武漢以往的周期是4-5年一個漲幅。現在是政策市，具體得看放水情況。關注年初3-5月行情。
提問：您好，親愛的房姐，我是外地戶口2014年名下購買了一套武漢房產（尚有貸款未結清），我在外地工作無武漢社保，女朋友是武漢戶口，再買一套房的話可以同時寫上我和女朋友的名字嗎？如果不能同時寫上兩個人名字的話，只用女朋友名字購買（她是剛需暫時名下無房無貸），以后什么時候或者有什么方法可以加上我的名字，怎么操作，謝謝房姐回復。
回答：你好，武漢沒有購房資格，也沒有領結婚證，無法加名。除非你落戶武漢，全款買房可以加名，約定份額。或者用54大法，領證。 結婚后，把貸款還清，房產證上可以加你的名字。 如果有點不放心，可以簽一份代持協議，疊房租，疊抵押。
房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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何夕