科技改變生活 · 科技引領未來
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在經歷了半年的低壓階段后，杭州樓市終于跟著春天一起轉暖了。但無論成交規模怎么變化，房價卻似乎總能耐著性子上漲，更有一些樓盤的價格刷新了購房者對板塊的認知，老余杭的國開東方鳳凰臺首開小高層均價29500元/方，申花的綠城建發沁園短期內漲價45
在經歷了半年的低壓階段后，杭州樓市終于跟著春天一起轉暖了。但無論成交規模怎么變化，房價卻似乎總能耐著性子上漲，更有一些樓盤的價格刷新了購房者對板塊的認知，老余杭的國開東方鳳凰臺首開小高層均價29500元/方，申花的綠城建發沁園短期內漲價4500元/方，塘棲的隨塘推出洋房價格破2萬/方。
事實上，當大家開始談論“北上廣深”是否應該轉變為“北上深杭”的時候，就已經證明了杭州的蓬勃發展，正處于后G20時代、亞運會前夕的這座城市，前景一片向好，房價水平早就不可同日而語。在新一輪的房產周期中，板塊體系也得以重塑，表現出全新格局。
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那么，目前杭州樓市各板塊是什么樣的價格水平？有哪些高端改善盤值得入手？剛需還能買在什么地方？接下來待入市的純新盤有哪些亮點？
本篇文章將從購房者角度，為大家呈現最新杭州板塊價格地圖，以價格梳理板塊梯隊并評出在售星級項目，據此推薦值得期待的純新盤。
板塊價格地圖
我們將杭州市區板塊價格分為5個梯隊，呈現以西湖和錢塘江為據點、由內而外依次降低的特征。
杭州市區板塊價格地圖
數據說明：1、本文板塊價格為2018-2019.3.17期間成交均價2、統計口徑為普通住宅與別墅3、若板塊在統計期間內無成交，則無板塊價格，圖示填充為灰色上城、下城、江干、西湖和拱墅的成熟板塊成為杭州頂級豪宅的代表，正宗的杭州市中心成熟地段武林和南星板塊毫無爭議地邁入了6萬+價格頂端， 華家池和濱江區政府的成交均價超5萬；奧體博覽城、金融城享有重大規劃利好的板塊房價躍至4萬多；承接東向發展的城東新城和艮北新城也進入了3萬+行列。
下沙、余杭、蕭山、大江東、臨安和富陽內的板塊是剛需尤其是主城外溢客戶的聚集地。
未來科技城核心區憑借城西大走廊的規劃優勢房價直逼3萬；南部臥城、三墩北成為2-3萬房價的熱門板塊；崇賢新城、東湖、義蓬因不到2萬的房價成為剛需客群的積極搖號之地；隨著臨安并入杭州市區且不限購，經歷了一波投資熱度。
板塊樓盤推薦
一、5萬+板塊：頂級豪宅區
杭州市區均價超5萬/方的板塊集中在主城區，包括武林、華家池、留下、南星和濱江區政府。
不難發現，這些板塊都是杭州的頂級豪宅區，其中武林和南星板塊均價分別達到了76114元/方和68737元/方。
值得注意的是，留下板塊因綠城西溪云廬的排屋、中式宅院產品的開盤抬高了板塊整體均價，而板塊內在售的和家園臻園在2018年6月推出高層均價4.2萬。
5萬+板塊的主要特征是配套成熟，交通便利，抗跌性強。武林、華家池和南星即為城市核心位置；留下不僅占據成熟地段，也享盡西湖和西溪景觀資源；濱江區政府借力擁江發展和規劃利好。
由于板塊地價高企和地段稀缺，這類板塊的項目一般走高端改善路線，具有比較高的總價門檻，但因為購房者認可度強，板塊內的房源一般都不愁賣。
備注：項目星級評價標準為2018-2019.3.17期間項目成交金額，下同
優越的地理位置和配套資源是該價格段的共性，購房者對品質的要求更為嚴格，而開發商傾向于在此打造標桿項目，營造品質口碑。
濱江和綠城在杭城代表著品質保證；綠地華家池印也是以標桿改善豪宅的理念設計，自建配套商業；留下板塊被綠城、萬科與坤和駐守，主打低密品質產品。
5萬+板塊新盤推薦：仁恒濱江園
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、仁恒濱江聯合打造，品質值得期待；2、項目地處南星板塊，錢江新城規劃利好，資源配套成熟，居住氛圍濃厚；3、距離在建4號線較近，未來交通便利。
仁恒濱江園位于上城南星板塊，南星橋甬江路和錢江路交叉口。規劃7棟住宅，1、3-7號樓17F，2號樓14F。整個樓盤規劃350套，戶型建筑面積約165-240方。
該地塊樓面價36086元/方，銷售價格待定，與其緊鄰的信達濱江壹品2018年推出高層售價69800元/方。
預計2019年8月首開，位于信達濱江壹品的臨時售樓處將于4月開放。
二、4-5萬板塊：輕奢華宅區
4-5萬梯級的板塊包括7個，分別是申花、拱宸橋、上塘、文暉、金融城、一橋南和奧體博覽城。
成交均價4-5萬的板塊代表著高端居住需求，但特征有明顯區分：
因老項目的備案網簽，拉低了金融城板塊均價，而實際上當前金融城在售項目的高層開盤均價在4.6-5.9萬，邁入了第一梯隊。
申花板塊在售項目多，星級項目占據5席。4-5萬均價的星級項目開發商在杭州的知名度高，已在杭州購房者心中形成品質影響力。
輕奢、改善是星級項目關鍵詞，此外，科技豪宅開始成為高端樓盤的主打概念，如首開杭州金茂府的十二大科技系統、朗詩樂府和朗詩熙華府更是開啟 “氣候定制化。
4-5萬板塊新盤推薦：融信萬科古翠隱秀
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、申花板塊整體面貌較新，環境干凈宜居；2、距大悅城約900米，距城西銀泰約2.4公里，生活購物便利；3、融信聯袂萬科，與世界知名設計團隊SCDA合作，項目品質值得期待。
融信萬科古翠隱秀位于拱墅區申花板塊，登云路與隱秀路交叉口，緊鄰首開杭州金茂府。項目建設13幢高層， 其中1號樓11F，10號樓13F，其余為21-24F。共規劃1079戶，容積率2.8，精裝交付，戶型面積為105-200㎡。
項目銷售價格待定，樓面價為40542元/方，申花板塊內在售項目的開盤均價一般在4.8-4.9萬/方，綠城建發沁園2月推出高層售價5.4萬/方，是板塊高層價格天花板。
預計項目4月首開，推出200多套105-144方精裝高層，項目所有105方小戶型將一次性推出（共100多套）。
三、3-4萬板塊：品質改善區
3-4萬梯隊板塊開始往周邊區域外移，由主城區擴至蕭山區，包括城東新城、艮北新城、鐵路北、桃源、祥符、之江度假區、西興、錢江世紀城、蕭山開發區、蕭山區政府、寧圍、湘北、湘湖。
3-4萬樓盤的去化一般較好，樓盤所具備的優勢可能不如前兩個梯隊那么多，但也各有鮮明特點，如小戶型總價低、地鐵優勢、規劃利好、成熟地段、區域房源稀缺、低密品質樓盤等，能夠擁有其中的兩條關鍵要素就能獲得購房者追捧。
如地鐵綠城楊柳郡、越秀招商天悅江灣、招商越秀公園·1872、融信保利·創世紀、龍湖天璞等享受地鐵和規劃利好；融信蕭山公館、融信江南學府、濱江御江南等項目位于區域配套相對成熟的地段，再加上品質開發商，市場反映不錯；湘湖壹號、禹洲·濱之江所處區域在售改善品質樓盤不多。
3-4萬板塊板塊新盤推薦：新希望濱江錦宸
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、2號線與7號線雙地鐵樓盤，3站即可到達奧體，交通優于周邊在售項目；2、信息港幼兒園(在建)、信息港小學、信息港初中(在建)、崇文實驗學校、杭二中蕭山校區(在建)等，享受全齡教育；3、新希望與濱江在杭州聯合打造多個項目，品質口碑不錯。
新希望濱江錦宸地處蕭山區市心北路與加貿路交叉口，屬于蕭山開發區板塊。打造5幢高層住宅產品，層數均為27F，建筑高度80米，精裝修交付。
項目價格待定。拿地樓面價為23079元/方，周邊項目比較多，新城璟雋公館精裝高層32100元/方、新希望濱江錦粼府毛坯高層28200元/方，融創杭州世紀精裝高層38300元/方。
首開時間待定，項目展示中心即將開放。
四、2-3萬：剛需聚集區
隨著杭州城市的擴張，均價2-3萬/方的板塊主要集中在主城區的外圍，即余杭區與蕭山區，少量分布在江干區、西湖區。
其中，未來科技城核心區、國際商貿城和石橋華豐板塊均價分別達到了29714元/方、29133元/方和29076元/方。
2-3萬/方的板塊主要特征是配套較齊全，交通便利，板塊規劃前景較好，未來升值空間較大。
由于近些年這些板塊土拍交易頻繁，且距離主城區較近，使該類板塊的項目新盤入市較多，剛需較集中。但由于這些板塊整體供應量過大，熱度更多集中與一些限價、高性價比的樓盤，樓市分化明顯。
剛需集中，交通便利，板塊規劃前景較好是該價格段的共性，購房者對剛需戶型與溢價能力較強的項目更為青睞，而開發商抓住購房者心理，并在此基礎上以品牌與宜居環境為加持。翡翠城和中國鐵建西湖國際城等項目就是由名企打造，周邊環境優美且配套較成熟。
2-3萬板塊新盤推薦：綠城九龍倉桂語朝陽
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、綠城九龍倉聯合打造，品質值得期待；2、距離在建2號線朝陽站25米，未來交通便利；3、項目本身體量較大，產品類型豐富，客戶選擇空間較大。
南部臥城板塊，市心路地鐵2號線朝陽站旁，交通條件較好。項目規劃35棟，其中，高層9棟、疊墅11棟、中式合院14戶，自持1棟。整盤規劃共計1694套，戶型建筑面積高層約90-140方，疊墅約170-210方，中式合院約210-250方。
該地塊樓面價20059元/方，與其處于同一板塊的濱江碧桂園臥城印象2018年推出高層售價25200元/方，排屋售價42000元/方。
臨時售樓處已開放，預計4月首開。
2-3萬板塊新盤推薦：天陽融信東方邸
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、擁享城市級商業中心、桃花湖水景公園、市中醫院分院、體育中心等眾多生活配套設施；2、臨近地鐵3號線（規劃）、秋石高架、留石高架等城市主干道，交通極為便捷，暢達城市各地；3、現房銷售，對購房者來說算是顯性紅利，購房時觀感更強，且自住的購房者能早日入住，投資者能早日出手。
江干區丁橋板塊項目，具體地址為東至丁橋中學，南至紅旗路，西至筧丁路，北至大農港路。擬打造10幢16層高的產品，配有地面泳池。
該地塊樓面價17167元/方，需現房銷售，具體售價待定，與其緊鄰的二手房項目龍湖武林九里高層成交均價33439元/方。
預計2019年下半年首開。
2-3萬板塊新盤推薦：銀城云谷天境
項目星級預測：★★★★
項目亮點： 1、項目地處三墩北板塊，依托西湖區，板塊利好，且近些年的萬人搖項目多出自此板塊，項目前景佳；2、距離地圖2號線與4號線（規劃中）較近，交通較便利；3、咫尺臨湖濱水景觀，環境優美。
銀城云谷天境屬于熱門板塊西湖區三墩北，莊墩路與茹家街交叉口。項目規劃9棟，其中1號樓為未來物業與商業樓，4號樓自持，2-3號樓均為高層，5-6號樓為洋房，7-9號樓為疊墅。整盤規劃共計513套，戶型建筑面積約89-165方。
地塊樓面價19389元/方，具體售價待定，與其處于同一板塊的綠都云和湖2018年推出高層售價27000元/方，洋房售價32080元/方。
臨時售樓處目前已開放，預計4月首開。
五、2萬以下板塊：外圍剛需區
作為杭州樓市價格的底端，均價2萬/方以下的板塊主要集中在臨安區、富陽區以及蕭山區與余杭區的邊緣。其中，蕭山科技城和崇賢新城板塊均價分別達到了19912元/方和19529元/方。
2萬/方以下的板塊主要特征是高低配，環境優美，距離主城區較遠。
2萬/方以下的板塊由于距離主城區較遠，地緣性客戶偏多，且同一板塊在售項目較多，同質化競爭較大。
由于2萬/方以下的樓盤項目距離主城區較遠，地緣性較強，因此資源配套成為客戶的首選。明星樓盤大多數位于所處板塊的核心區域，周邊商業、教育等生活配套齊全，交通較為便利。
2萬以下板塊新盤推薦：遠洋路勁上河宸章
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、項目所在的崇賢是城北距離主城最近的板塊，在大運河新城的規劃利好下，崇賢成為當下的價格洼地；2、現房銷售，對購房者來說算是顯性紅利，購房時觀感更直接，且自住的購房者能早日入住，投資者能早日出手。
余杭崇賢新城現房銷售項目，位于崇杭街和崇超北路的交叉口。項目預計共17棟住宅，4幢高層+13幢多層，總戶數636戶，其中高層89方255戶，高層118方107戶；多層139方274戶，設置機動車泊位734個。
地塊樓面價12999元/方，與其緊鄰的路徑遠洋江南院子2018年推出高層售價19200元/方，2019年推出排屋售價33500元/方，預計本項目的售價不會超過2萬/方。
5月首開，“GLASS CITY”示范區現已開放。
2萬以下板塊新盤推薦：中國中鐵·諾德林溪府
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、項目位于銀湖板塊高橋核心區域，緊鄰地鐵6號線杭富城際鐵路高橋站(在建),近享彩虹快速路(在建)，東承杭州主城，西接富陽老城，自駕與公交均便利；2、生活配套規劃較佳，項目自建約5403方社區特色主題商業，配建約2000方三星級農貿中心，15班制幼兒園。
中國中鐵·諾德林溪府位于富陽區新橋新路與高橋南路交匯處，屬于銀湖科技城板塊。由21幢20-27F的高層組成，共2200多戶。
該地塊樓面價11476元/方，周邊暫無項目在售，與其緊鄰的新界2020與金茂萬科新都會項目也將首開。
預計2019年下半年首開。
2萬以下板塊新盤推薦：御山道壹號
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、項目位處歷史悠久的臨平山北側，傍山而居，自然生態環境優越；2、生活配套規劃前景較佳，周邊有萬寶城和北沙路地鐵站規劃,交通及購物有一定保障。
項目位于余杭東湖板塊，具體地址為東湖街道興國路8號。由6幢高層、12幢洋房、7幢疊排共25幢住宅組成。整盤規劃共計1522戶，主力戶型建筑面積約90-140方。
該地塊由華潤以樓面價13824元/方競得，與其緊鄰的榮安柳岸聞鶯已于2018年開盤，高層售價19000元/方，排屋售價35000元/方。
預計2019年下半年首開，高層89方、洋房122方的精工樣板房已在3月23日開放。
2萬以下板塊新盤推薦：大華春山明月二期
項目星級預測：★★★★★
項目亮點：1、地處臨安青山湖科技城，不限購；2、容積率僅為0.32，精裝中式宅院，交付標準高，庭院建筑面積比近1:1，依山傍水，項目整體綠化率55%，居住舒適度極高；3、項目自帶8000方會所，配備室內游泳池、超市、健身中心等生活配套，在別墅小區即使不出門也能享受配套服務；4、總價500萬起，門檻低，這個價位的中式宅院在杭州實屬難得
樓盤位于青山湖科技城，一期已售罄，二期規劃182套中式宅院，戶型面積120-200方，主力戶型為139方和159方，產品設計基本都是地上兩層。
預計二期總價500萬起。周邊綠城桃李春風的中式宅院基本售罄，開盤售價差不多也是在500萬以上。
將于4月13日開放約139㎡大院大宅樣板體驗區。預計5月首開的春山明月二期。
今年借由土拍熱度和“金三”旺季，杭州樓市回溫，中簽率走低，熱門限價樓盤備受追捧，原先銷售一般的樓盤去化也有所提升。同時，今年也將是高價地全面經受市場考驗的一年，限價與購房者承受力是擺在高價地面前的艱難門檻，屆時前三梯隊板塊能否堅守不動搖需要過硬的自身條件與實實在在的規劃落地。那么，杭州板塊價格也會呈現新局面。
何夕東