房貸已還部分不再計息

房貸是不存在復利或利滾利的，貸款30年利息接近本金，是由于期限較長所產生的利息，并不是復利或利滾利。

房貸的計算非常簡單，它就是按月計息的，歸還部分不再計息，跟支付寶花唄微粒貸等計息方式一樣。

為了更好地解釋房貸的計息，我們先來看等額本金的月供。

假設房貸金額為100萬，貸款利率為6%，貸款期限為30年，那么我們通過房貸計算器計算，可以得出以下和下圖結果。

每期還款本金：100萬/30/12=2777.78元。

第2期還款利息：100萬*6%/12=5000元。

解釋：房貸是按月計息，一年有12個月，月利率為6%/12，借款100萬，經過一個月以后它就產生5000塊錢的利息。

第1期還款金額=本金+第1期利息=2777.78+5000=7777.78元。

第2期還款利息：（100萬-2777.78）*6%/12=4986.11元

解釋：100萬-2777.78是因為歸還本金部分不再計息，計算結果為剩余本金。

第2期還款金額=本金+第2期利息=2777.78+4986.11=7763.89元。

以此類推，計算結果與房貸計算器的計算結果是一致的，房貸按月計息，已還部分本金不再計息。

等額本金是這樣，等額本息是這樣嗎？一樣的，只是還款方式不一樣而已，比如下圖。

等額本息只是把每期歸還的本金和利息算起來給出一個固定的現金流，也就是年金的計算。如果懷疑計算結果，我們可以從上面的方法倒推回去進行檢驗。

比如上面同樣的條件，選擇等額本息還款，計算結果每期還款金額為5995.51元。

由于第1期借款本金為100萬，100萬一個月產生的利息就是5000塊錢，每月還款金額除掉利息之后就是還款本金，那么第1期的還款本金就是995.51元。

第2期的剩余本金就是（100萬-995.51）元，一個月它所產生的利息就是（100萬-995.51）*6%/12=4995.02元

那么第2期歸還的本金=月供-第2期利息=5995.51-4995.02=1000.48元，與上圖是一致的。

因此，不管是等額本息還是等額本金，還款的計息方式都是一樣的，只是每期歸還的本金不同，導致每次歸還的利息不同罷了——選擇等額本息和等額本金都是一樣的，因個人的還款能力而定，而不是計息方式。

等額本息還款即是年金計算

我們一般所說的年金是普通年金，是指一組在某個特定的時段內，金額相等，方向相同，時間間隔相同，不間斷的現金流。

房貸的等額本息，期限就是特定的時段內，每期歸還的金額相等，對于銀行而言都屬于現金流流入（對投資者而言都屬于現金流流出），時間間隔都為一個月，且每期不間斷的都要還款。

很明顯，房貸的等額本息還款就屬于年金的計算。

年金的計算公式非常復雜，這里就不闡述。通常情況下，我們需要的是結果，而不是計算過程，所以我們可以借助Excel的PMT（年金）函數，將數值代入，讓電腦自己去計算。

比如上文的等額本息還款計算，我們便可點擊fx進行搜索PMT函數，在彈出的對話框分別輸入：利率=6%/12；支部總期數=30*12；現值=1000000；終值=0；因為是每期的期末還款，是否期初支付可以不填，忽略。

如上圖，我們可以看到計算結果為-5995.51，即房貸等額本息還款每期還款金額就為5995.51元，這就是5995.51的等額本息還款金額來源。

養老金每月領取金額計算

從現金流的流向來說，養老金剛好與房貸等額本息還款相反。房貸對個人而言是每期流出固定的現金流，對銀行而言是每期流入固定的現金流；養老金對個人而言是每期流入固定的現金流，對保險公司而言是每期流出固定的現金流。

也就是說，養老金的計算方法與房貸等額本息還款計算方法是一致的，都是應用年金計算得到的結果。

假設A到了60歲時，養老金賬戶有20萬（即投資的終值，包括投入的本金和各期產生的利息，該終值的求得可參考上一篇中的“已知利率、期限和年金，求期末終值”），養老金投資回報率為4%，那么養老金分20年領（可領到80歲），每月能領到的金額就是年金。

求年金的方法與上文一致，利率=4%/12；支部總期數=20*12；現值=-200000；終值=0；因為是每期的期末還款，是否期初支付可以不填，忽略。

求得的值為1211.961，即每個月可以領養老金為1211.961元。

上一篇：現值、終值和年金；下一篇：永續年金、增長年金和增長永續年金；房貸

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