科技改變生活 · 科技引領未來
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寫在前面為了給您提供更精準更優質的測評內容，歡迎大家投票反饋：一、小區名片榮豐2008坐落于西城區天寧寺商圈，緊鄰西二環、東近金融街，西臨北京西站和麗澤橋商務區。小區以南為兩廣路，以北為蓮石東路，以西為西三環，以東為西二環。小區始建于200
寫在前面
為了給您提供更精準更優質的測評內容，歡迎大家投票反饋：
一、小區名片
榮豐2008坐落于西城區天寧寺商圈，緊鄰西二環、東近金融街，西臨北京西站和麗澤橋商務區。小區以南為兩廣路，以北為蓮石東路，以西為西三環，以東為西二環。小區始建于2003年，共分為4期，一期為1-8號樓，建于2003年；二期為9- 13號樓，建于2004-2005年；三期為15-17號樓，建于2007年，四期為14號樓，建于2008年。小區內部有17棟塔樓，共有5740戶，容積率為3.2，是一個大體量的高密住宅小區。
1.小區概況
1.1基礎設施
小區物業是長城物業，管理中心位于小區7號樓，物業費是2.8-3.5元/月·㎡，物業主要負責小區的報事受理、業務辦理、工具借用以及社區活動，居民可以下載“一應生活”app實現物業自助服務；小區物業維護一般，每個出入口有穿著工作服的物業人員在崗亭內值守，南側大門外的保安主要負責車輛進出和收費，對于外來人員進出無限制；小區內部道路上會有保潔人員對道路進行打掃，垃圾回收站附近也會有專門人員對小區垃圾進行處理，還有供暖公司辦事處位于小區8號樓下，對小區的供暖情況及時反饋；小區各個出入口安裝了門禁，24小時都有保安值班，單元樓下安裝了可視門禁系統，院內裝有多個攝像頭。
小區綠化率為36%，內部種植了桃花、迎春花、玉蘭花、海棠花等各類花卉，中心花園栽種了低矮灌木、國槐、法國梧桐、柳樹等綠植，物業人員定期修剪。
小區人車不分流，車輛從南門進入。內部有地上劃線停車位和地下停車場，車位共計900個；地下車位是可租可售，出入口在小區7號樓東側、15號樓東側和14號樓西側，停車場只有地下一層，可以直接搭乘電梯進入樓棟內，車位購買價格約為30萬元/個，租金為地下平面車位600元/月，地下機械車位450元/月；地上停車場位于14號樓北側，已錄入系統符合規定的業主車輛1元/每小時，大型車以及訪客車輛5元/小時。此外，小區東側的小馬廠南里外部停車場可供租用。
小區供暖有市政集中供暖和自采暖兩種方式。
1.2建筑品質
小區建成時間為2003年-2008年，塔樓為磚混結構。小區在2016年更換物業之后，對外立面進行了重新粉刷，小區1、4號樓外立面是黃色、綠色、橘色的瓷磚材料，維護較好整體較新；2、5號樓是淺黃色、灰色涂料的外立面，3、6、7、8號樓是黃色、紅色、綠色的彩色涂料外立面，均存在墻皮嚴重掉落的情況；9、10、11、12、13號樓是乳白色涂料外立面，整體較新無墻皮掉落情況；14、15、16、17號樓外立面為白色涂料，14號樓存在墻皮大片掉落的情況。
1.3樓棟大堂
小區每個單元門門口都有臺階步梯，均設置無障礙通道；單元樓外門是玻璃推拉門，大堂內部設有消防栓、信箱以及宣傳欄，單元樓內部寬敞明亮。大堂內部設有一道鋁合金推拉門，門上安裝了可視門禁系統，可以刷卡或者刷臉進入單元樓內部搭乘電梯；部分單元的樓棟大堂是兩層挑高設計，采光和通風效果較好；
1.4戶型分析
榮豐2008小區內一共17棟樓，約5740戶。一期1-8號樓，二期9-13號樓，三期15-17號樓，四期14號樓。全部是塔樓，其中14號樓是小區的樓王，三期的15-17號樓僅次于14號樓。
一期建成的樓棟里1-6號樓里都是大戶型，每層只有4戶，但是到了7、8號樓的時候，開發商做出了1層27戶的平面，19㎡的就在這兩棟樓里；9-13號樓是二期，每層33-39戶，2-9層是單層開間，10層以上是復式，11、12、13號樓全部是復式結構，復式層高4.8米；15-17號樓是三期，3、4層是開間，其余都是復式結構，復式層高5.2米，每層25戶或30戶；14號樓的1-11層是開間，其余是復式，復式層高5.2米。
以主力成交戶型32㎡的一居室為例，該戶型格局方正、觀景落地窗設計，主臥朝南且帶有衛生間，客廳無遮擋，但是生活空間較小、開放式廚房油煙較大。
1.5內部配套
小區西側1-8號樓是圍合式布局，內部有一個面積較大的中心花園；14號樓北側是地面停車場、活動中心，內部配有大件垃圾處理驛站、羽毛球場、網球場、乒乓球場、足球場，還有兒童娛樂設施、健身休閑設施等；小區7號樓一層是榮豐2008管理中心、榮豐社區警務工作室；8號樓一層是供暖客服中心；5號樓下是榮豐社區服務站、居委會和社委會；北京市工商業聯合會安貞東里幼兒園榮豐分園則位于小區1號樓。
小區內部每棟樓樓下都有沿街商鋪，經營范圍涵蓋藥店、貓咖、螃蟹零售店、美容美發美甲、服飾、咖啡、火鍋、按摩推拿、干洗、水果、鴨貨、艾灸、鮮花、旅館、寵物、圖文印刷、五金建材、超市便利店、陶藝等品類。
小區內部也有雕塑、休閑座椅、豐巢、菜鳥驛站、水站、衣物回收、電動車充電樁、自行車車棚、滑板場地、兒童玩具租賃、零食販賣機、礦泉水販賣機等；
2.外部配套
2.1交通配套
地鐵：小區距離地鐵7號線達官營站600米左右，小區南門外側是正在修建的地鐵16號線。北京地鐵7號線西起北京西站，東至環球度假區，途經豐臺區、西城區、東城區和朝陽區，是直達北京環球度假區的地鐵線路之一。
地鐵16號線途經豐臺、西城、海淀3個重要的行政區，是北京地鐵的一條建設中的南北向骨干線，將海淀山后科技生態新區、永豐科技園區、中關村核心區、三里河行政區及南部的麗澤商務區、豐臺科技園區相連。目前16號線北段（北安河至西苑段）的10座車站已于2016年底開通，達官營站所在的南段目前已有12個車站完成了主體結構，全線預計將于2021年底前完成通車。
公交：小區北側179米處是廣源小區東區公交站，可以搭乘專191路；小區南側314米處是小馬廠（東行）站，可以搭乘47路公交；距離小區338米處是小馬廠站，途經3路、40路、45路、47路、50路、62路、320路、663路等數十趟公交路線；小區周邊600米范圍內還有白云橋西、廣外甘石橋（西行）、達官營站、廣外甘石橋站、廣安門外站等。
自駕：小區周邊1公里范圍內有蓮花池東路、蓮花河南街、手帕口北街、廣安門外大街、復興門外大街、西二環等主要道路。其中，廣安門外大街為雙向四車道，蓮花池東路緊鄰北京西站北廣場，東西雙向流量較大，沿蓮花池東路行駛2.6公里可達天寧寺橋，由天寧寺橋可上西二環。
2.2商業配套
小區南門兩側沿街有中國工商銀行、中國建設銀行，距離小區約440米處是中國郵政儲蓄銀行、中國民生銀行；小區15-17號樓沿街底商有新合作鄰里中心達官營店、烤魚店、美發店、面包店等；小區周邊500米范圍內有物美超市、便利蜂、7-ELEVEn等商超；距離小區850米處是西城區天寧寺駐青園菜市場。
小區周邊763米處是天虹商場（宣武門店），匯集了衣帽服飾、休閑娛樂、母嬰親子、餐飲美食等眾多商戶，內部有熱風、李寧、ecco、暇步士等品牌，還有云海肴云南菜、呷哺呷哺、喜茶等連鎖；距離1.6公里處是北京長安商場（復興門店），經營范圍涵蓋珠寶、數碼、服飾、化妝品、家居建材等。
2.3醫療配套
小區周邊1公里范圍內有北京順天德中醫醫院、北京市羊坊店醫院、北京市西城區廣安門外街道蓮花河社區衛生服務站、北京市西城區白云路醫院、北京市西城區廣外醫院；
2公里范圍內有三甲醫院中國中醫科學院廣安門醫院、首都醫科大學附屬復興醫院、首都醫科大學附屬北京世紀壇醫院、北京電力醫院；
3公里范圍內還有首都醫科大學宣武醫院、首都醫科大學附屬北京兒童醫院、北京市回民醫院，三所均為三甲醫院。
2.4教育配套
小區周邊1公里范圍內有北京市工商聯合會安貞東里幼兒園（榮豐分園）、花園村幼兒園廣源分園（廣源分部）、北京市西城區藍色未來幼兒園（西城園）、北京市西城區紅山幼兒園、北京市西城區名苑幼兒園、三義里第一幼兒園、國管局幼兒園、北京明天幼稚集團第十幼兒園、北京市第四幼兒園（蓮花河胡同）、北京市西城區樂百靈幼兒園等十多所幼兒園。
小區周邊1公里范圍內有北京小學（紅山分校）、北京小學（天寧寺分校）、北京市西城區三義里小學；周邊1.5公里范圍內還有北京小學（廣外分校）、北京鐵路實驗小學、羊坊店中心小學、北京市西城區椿樹館小學、北京第二實驗小學（白云路分校）、北京第二實驗小學（廣外分校）、北京市西城區紅蓮小學等。
小區周邊1公里范圍內有北京市第十四中學（高中部）、北京市宣武外國語實驗學校、北京市第五十七中學；周邊1.5公里范圍內有北京四中（廣外校區）、北京師范大學實驗華夏女子中學、北京八中（西便門西里校區）、北京八中（木樨地校區）等。
2.5生態休閑配套
距離小區1公里內有宣武人口文化園、會城門公園、蓮花河城市休閑公園、宣武區人口文化公園、逸駿園、逸清園城市森林公園、南手公園、綠地荷香園、蝶翠華庭鐵路公園等。
小區周邊690米處是國家話劇院，2公里范圍內有中國鐵道博物館、首都博物館、中國人民革命軍事博物館；小區周邊3公里范圍內有濱河公園、蓮花池公園、宣武藝園等大型公園。
2.6嫌惡設施
小區南側約600米處有一個加油站。
二. 主觀感受
2017的春天，經歷了多番思考后的阿福最終決定北漂，在坐了十幾個小時的火車之后，阿福終于踏入了北漂的第一處落腳點——榮豐2008小區20層的小開間。看了眼日歷，今天正好是北漂的第四年整，不知道這四年間我曾經短暫居住過的小區又會有怎么樣的變化，想著想著，不如在這樣一個天氣晴朗的好日子，回這個小區看一看。
1.小區品質
去榮豐2008的路上隨便搜索了一下小區的租房信息，看完這些價格，我不由得感慨一聲“原來住在西城可以這么便宜？”
27㎡的精裝1室0廳1衛約3800元/月；
35㎡的精裝1室1廳1衛約5200元/月；
51㎡的精裝2室0廳1衛約7800元/月；
在物價快速上漲的今天，榮豐2008的房租卻能保持如此平穩，甚至比其他區域的大單間還要低幾百元，這究竟是小區的原因還是我的錯覺？帶著這股子好奇勁兒，幾分鐘后我就抵達了此行目的地的門口。嗯...還是我熟悉的“臟亂差2008”。
1.1品質感受
站在小區外面抬頭看，小區的住宅猶如西城區的“花蝴蝶”，不僅有紅、黃、綠三色拼接的外立面，也有全部刷成乳白色、淡黃色的樓體，同周邊相同顏色的住宅小區形成了鮮明的對比；仔細一看，蝴蝶的翅膀長了“斑”，這倒也不是什么新奇設計，只是樓體經久失修，外立面已經掉了皮。
收回目光開始向小區里面走，大門西側是車輛入口，一輛接一輛的車向小區里面開，還有不耐煩的司機按著喇叭催促前方車輛快點走；東側則是步行入口，進去之后不需要登記個人信息、也不需要說明來意，走過一道鐵門就進入了小區內部。
小區大門正對的道路可以供兩輛車并排行駛，路上還設置了多個減速帶，單獨隔離出來的步行道為居民行走增加了一定的安全保障；看了一下小區的全景示意圖，分為四期打造的樓棟無形中將整個小區分成了四個不同的區域，從19㎡小開間到200㎡+的大復式各棟樓都有分布，給人一種“小區不小 戶型不少”的感覺。
此時正值春暖花開之際，小區內部的鮮花爭相開放，花園內是居民晾曬著的被子，雖說不影響大家活動，但一不美觀二不文明。花園邊上的步行道有不少帶著孩子遛彎的老人，活動中心里面更是熱鬧非凡。年輕人在廣場上練習拳擊、在健身器材上放松身體；老年人陪著孩子玩滑滑梯、蕩秋千，還有獨自一人下樓遛彎的老人聚集在廣場上聊天織毛線。
阿福在長椅上坐下來跟大爺聊了聊小區的變化，他表示：“小區在2017年花了好幾百萬，對里面的路啊、綠化啊，還有內部的配套都進行了整治改造，環境確實比以前好不少，下樓遛彎也不擔心沒地可去。”
1.2設施養護
提到樓棟外部的環境，大爺還是比較滿意的，但是當我問到樓棟里面的情況，大爺搖了搖頭“還是不行。”聽到此番話，我決定自己進去看看。隨機選擇了外立面最干凈的11號樓，還沒進入大門，就被大堂內部一排排密密麻麻的郵箱震撼到，一層起碼30戶的住戶，少說也有三十層，一棟樓內就有超600戶。
拉開玻璃大門走到大堂內部，下一道門則需要刷門禁刷臉才能進入，結果隨手一拉門就開了；穿過鐵門就來到了電梯前，電梯載客量不大、安全通道大門掉漆、天花板有缺口，還有自行車電動車堆放在一層大堂內...如此景象著實害怕；等電梯之余，能看到各類身著工服的小哥們頻繁出入，電梯上個8層足足需要10分鐘。
走出電梯，一股異味直沖天靈蓋，樓道擁擠狹長，長度不足一米，門對門的住戶無法同時開門出入，再加上有的住戶將垃圾放在門外，不通風+清理不及時，夏天簡直是蚊蟲的天堂。下樓的時候走了步行梯，樓梯間的環境算不上干凈，墻皮掉落、樓體破損，還有煙蒂、垃圾等未及時清掃，下樓的腳步逐漸加快。
走出單元樓想去礦泉水飲水機買瓶水，鍵按不動；邊上的零售售賣機雖亮著燈，付不了款；除了這些機器故障，小區的健身娛樂設施、豐巢、座椅等都維護良好，可以正常使用；道路也比較平坦，但是路邊停放的送貨車、快遞車、私家車數量較多，留給行人的過道變得異常擁擠。
1.3物業服務
在小區走了一圈，除了看到出入口穿著工作服的保安在崗亭內玩手機，當天并沒有看到保潔員、綠化員等，只是在垃圾回收驛站看到了外部的處理人員。小區內部道路比較整潔，樓道較為臟亂，垃圾回收處附近存在隨意堆放、無人清理的狀況。另外讓我印象很深刻的一點是，10號樓門口的空地上有木頭、紙盒、礦泉水瓶等，甚至還有散落的玻璃渣，這都沒人來收拾一下？？物業著實有點失職。
2.人群圈層
榮豐2008小區因為其優越的地理位置和優質的配套資源吸引了眾多購房者，從當天看房的經歷來看，小區內的老年人比較少，他們一般都住在大戶型內，一家三代共同居住；除此之外，還有一些年輕的小夫妻為了能在北京有一處落腳之地，以較低的總價購入小區面積較小的二手房。
在小區居住人群中占多數的是年輕人，有的是在附近上班的白領，買了房讓自己有個落腳點；有的是一起合租的的同事，互相認識費用平攤；另外，由于小區臨近北京西站，不少戶主將房子改造成民宿或者旅店對外出租，走在小區里經常能看到拖著行李箱迷茫找住處的外地人。
3.周邊體驗
3.1通勤體驗
從小區南側開車出去是蓮花池南街，道路盡頭可以看到北京西站站前廣場，遇上節假日、重大活動日的時候，道路擁擠情況比較嚴重；從小區騎車廣安門外大街不超過10分鐘，北側臨近的蓮花池東路，由于受到鐵路的影響，駕車去往主路得從南蜂窩路穿行過去。
離小區最近的地鐵站是達官營站B口，南側200米處是地鐵16號線達官營站的在建站點，通車之后極大地方便居民出行；另外小區16號樓前有一個公交站點，沒有遮陽棚和座椅，只有指示牌，且只有一趟公交停靠；如果想坐更多路線的公交車，可以去達官營站公交站，就在地鐵站出口的馬路旁邊。
3.2購物體驗
榮豐2008雖說內部臟亂，但是生活的便捷程度非常高。每個單元樓一層都有店鋪，如果想吃美食可以去寬板凳老灶火鍋；如果想吃鹵味可以去紫燕百味雞；如果想買零食可以去便利蜂；小區內還有三四個便民超市，買東西很方便。
除了吃喝，生活百貨也是一應俱全，既能做美甲做美發，還能買衣服做按摩，在小區逛了一大圈，有種置身商業街的錯覺。如果想去逛街買買買，可以去不遠處的天虹百貨。
3.3就醫體驗
在小區里見得多的是商店，唯一沒看到的是衛生服務站，按理說這是小區的基本配套，榮豐2008還真是特殊。地圖上看到，距離小區最近的衛生服務站在隔壁的小馬廠社區里，榮豐2008的住戶如有看病需求可以直接前往。拋開小區內部的就醫不便，小區外部的醫療配套十分齊全，不僅有中醫院、兒童醫院，還有多家三甲醫院，醫療保障體系還是比較健全的，打車也不過20分鐘的距離。
3.4教育體驗
小區的教育配套還是比較齊全的。首先是幼教這塊，無論是院內小規模的早教機構還是外部的連鎖機構，給家長的選擇就非常多；小區院內還有一個幼兒園，雖然上學方便，但是沒有操場，娛樂設施也就是擺在學校門口的塑料滑滑梯，內部的設備設施如何不得而知；小區距離很多小學、中學都很近，1.5公里內覆蓋幾十家幼兒園到中學，從小區南門出，走個幾分鐘就到北京市第十四中學；走20分鐘可以到北京小學天寧寺校區。
3.5休閑養生
從小區南門向西走幾百米就是宣武人口文化園，下午四點的時候能看到不少周邊的上班族、居民在園內散步，還有氣質優雅的老人在河邊演奏薩克斯，展現出一幅幅春意盎然的“畫卷”。小區的正南側是國家話劇院，4月有四場話劇在此上演。
4.幸福說
作為北京西二環邊上的“神奇”樓盤，這次的踩盤經歷讓阿福印象頗深。地理位置優越、周邊配套齊全、戶型種類繁多、樓齡新好貸款等確實是它的優勢所在，但是內部的居住環境和雜亂的居住人群也在時刻勸退著我，在北京想買套心滿意足的房子，真難。
當然了，買房不能一概而論。榮豐2008坐擁雙線地鐵，這對于在7號線、16號線站點周邊就業的北漂年輕人來說，小區的小開間、復式樓都可以是好的上車之選；而對于那些預算有限的夫妻、一家三口想要購入西城區房源但不想買老破小房子，可以考慮入手小區兩居及以上的戶型，總價相比于周邊樓盤而言較低；如果是給老年人買房養老，小區的低層可以考慮。
三、價值分析
1.區域價值
1.1區域描述
1.2政策規劃
2.購買價值
2.1地塊價值
2018年9月26日，北京市政府公布的《北京市新增產業的禁止和限制目錄》（2018年版）顯示，東城區、西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目(棚戶區改造、危房及老舊小區改造、文物保護區改造除外)、禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。作為北京核心城區的重要板塊，東西城區的房地產新增量已經處于市場去化末期，基本庫存和新增供應接近零，基本上接近純粹的二手房市場。
目前，板塊內無新房在售，西城區蓮花河北街11號院的璽源臺是板塊內最新的住宅項目，項目一期三棟樓均已取得預售證，二期項目尚未開始預售，是板塊內僅剩的新房。
2.2發展前景
天寧寺板塊的發展前景可從住宅屬性和文化產業屬性兩方面進行闡述：
3.產品力價值
3.1品質價值
榮豐2008小區興建于2003年-2008年，2016年物業更換為長城物業。小區占地11.4公頃，總建筑面積為34.56萬㎡，常住居民5740戶。小區內部戶型多樣，在17棟樓內，每棟樓都會有小戶型，19㎡至60㎡的開間不等。其中，二三十平方米的面積居多，最小的戶型面積僅約為19㎡。開發商為北京榮豐房地產開發有限公司，為純商品房，房屋產權為70年。總體來說，小區品質一般、戶型選擇較多、總價較低，是西城區內低總價剛需購房的代表。
3.2小區賣點
小區優勢：一是地理位置優越，小區地處西二環、西三環之間，臨近麗澤商圈、廣安門商圈、金融街商圈等；二是交通便捷程度高，出門即享地鐵7號線、地鐵16號線雙線地鐵，且距離北京西站僅1.4公里；三是周邊配套齊全，除了小區內部發達的商業形態，外部周邊還有多所學校、三甲醫院、大型商場，公園數量眾多，各項配套都比較齊全；四是戶型選擇多，相比于周邊小區七八十平米起售的戶型，小區擁有開間、復式、一居室、兩居室、三居室等多種戶型，滿足購房者不同的預算。
小區不足：一是物業管理一般。雖然有物業公司，但是無論是在墻體維護、設施維護還是環境治理等方面，工作尚顯不足；二是小區內部人員混雜，安全保障較差，進出小區自由、門禁時好時壞，會對居民的人身安全和財產安全帶來一定的困擾；三是小區二手房成交量較大、換手率高，住戶人員流動性較大，裝修不絕，鄰居頻換；
3.3小區對比
目前板塊內同類型小區較多，均價在9萬/㎡-12萬/㎡之間，建成年代在1980年-1996年之間，樓齡較高的小區均價相對較低，但存在高樓齡小區影響貸款額度及年限的現象，購房人可根據自身需求做不同選擇。
4.交易價值
4.1成交相關
4.2購買指南
聲明：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據使用。
本文中所有文字、圖片，未經許可不得轉載。
踩盤時間：2021年4月7日
金原一