物業服務糾紛案件中，常見糾紛情形之一就是：物業費到底該不該交？交多交少？

對于這個問題：

首先，司法實踐中，業主拒絕繳納物業費，需要基于正當合理的理由。其次，如何判斷拒交理由是否合理正當，則需要以誠實信用原則作為基礎，結合合同履行情況、違法違規情況等綜合認定。

本文總結幾種不同情況下，對于“是否交納物業費”問題的相關法律依據——

1、可拒交物業費的情形及對應的法律依據；

2、不可拒交物業費的情形及對應的法律依據；

可拒交物業費的情形及對應的法律依據：

情形1：未交房情況下，業主無須承擔物業費。

根據《物業管理條例》規定，未交給物業買受人的物業，此時物業費由建設單位交納。

《物業管理條例》第四十一條第二款　

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

情形2：物業公司未按合同約定履行服務責任，業主可以拒交物業費。

這其中包括：未提供服務、服務質量不達標等具體情形。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條

物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

因此，如果存在上述情形，那么業主可以拒交物業費。同時對于此種情形下物業已經收取的費用，業主也可以主張要求退回，對于因物業服務導致的損失情形也可以主張賠償。

但是需要注意的是，如果訴諸法庭，那么對于物業“未按約定提供服務、質量不達標”等情形，業主需要承擔一定的舉證責任，因此建議業主及時保留相關證據。

情形3：物業公司違規收費，業主可以拒交或主張退回。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條　

物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

如果物業公司沒有物價管理部門的各項審批文件，對于擅自增加的收費項目，或者隨意擴大提高收費范圍和標準時，業主可以一次為由拒交物業費，對于已經違規收取的費用，也可以主張要求退回。

情形4：物業服務合同中存在“免除責任”或“加重業主責任”的情形，業主可以拒交或主張退回。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條

符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

對于此類物業服務合同中的格式條款，業主如果發現存在有損自身合法權利、或者存在免除物業公司責任（加重業主責任）的情況，此類條款在法律上是無效的。

此時業主向法院主張該合同條款無效，對于不合理收取的費用部分也可以主張退回。

不可拒交物業費的情形及對應的法律依據：

情形1：以“未居住”、“不需要”、“未享受服務”為由拒交物業費，法院不支持。

物業費中，一般包含公共清潔、綠化養護、設施維護等費用，因此在物業根據合同約定提供了服務的前提下，業主以“未居住”、“不需要”或“未實際享受服務”為由拒交物業費，此時法院是不予支持的。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條

物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

當然物業服務合同中另有約定的，比如物業提出哪些額定情況可以不交的，那么可以以約定為主。

情形2：以“沒有簽訂物業合同”為由拒交物業費，法院不支持。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

因此，業主委員會與依法選聘的物業公司簽訂的物業服務合同，對全體業主具有約束力。如果業主以自己并未和物業公司簽訂合同為由，主張拒交物業費的，法院不予支持。

當然，這一前提也是建立在：業主事實上已經享受了物業公司所提供的服務，即物業不存在違反合同約定的情形。

情形3：業主主張由租客交納物業費，法院不支持。

《物業管理條例》第四十一條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

這其實是兩種法律關系。根據物業服務合同，業主需按照合同約定交納物業費；而業主和物業使用人（租客）之間的另行約定，并不能抵抗業主和物業公司之間訂立的物業服務合同。

所以，當業主和租客約定由租客交納物業費，但租客未按時交納的，業主需要承擔連帶交納責任。