科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來(lái)
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幸福里百科詞條：二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)①房屋信息調(diào)檔②簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同③銀行面簽④銀行下批貸函⑤還清房貸⑥解除房屋抵押⑦過(guò)戶(hù)遞件⑧繳納稅費(fèi)⑨下房產(chǎn)證⑩辦理銀行抵押11物業(yè)交割；過(guò)戶(hù)稅費(fèi)①契稅首次購(gòu)房90平以下1%,二套房3%②營(yíng)業(yè)稅不滿(mǎn)兩年5.6%
幸福里百科詞條：二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)①房屋信息調(diào)檔②簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同③銀行面簽④銀行下批貸函⑤還清房貸⑥解除房屋抵押⑦過(guò)戶(hù)遞件⑧繳納稅費(fèi)⑨下房產(chǎn)證⑩辦理銀行抵押11物業(yè)交割；過(guò)戶(hù)稅費(fèi)①契稅首次購(gòu)房90平以下1%,二套房3%②營(yíng)業(yè)稅不滿(mǎn)兩年5.6%，滿(mǎn)兩年免征③個(gè)稅滿(mǎn)五唯一免征，不滿(mǎn)五年20%④登記費(fèi)50元⑤貼花5元⑥交易費(fèi)6元每平米⑦中介傭金2-3%。
本文知識(shí)點(diǎn)：
一、辦理過(guò)戶(hù)需要注意哪些問(wèn)題
二、過(guò)戶(hù)稅費(fèi)有哪些？
辦理過(guò)戶(hù)需要注意哪些問(wèn)題
1、了解房屋情況
大多數(shù)購(gòu)房者買(mǎi)房都是為了自己居住，購(gòu)買(mǎi)二手房也是一樣。在二手房過(guò)戶(hù)的時(shí)候，購(gòu)房者也要像選購(gòu)商品房一樣，認(rèn)真了解房屋各方面的情況。比如房屋位置、地址、門(mén)牌號(hào)，還包括面積、戶(hù)型、格局、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、開(kāi)間、進(jìn)深等細(xì)節(jié)，更包括房屋預(yù)留物品、裝修情況、物業(yè)服務(wù)、生活配套、商圈環(huán)境等。購(gòu)房者了解過(guò)這些以后心里才有個(gè)底，才能放心地接手。
2、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰
二手房的賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。只有做到這一點(diǎn)，你才能防止無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。
3、注意房款交付時(shí)間
購(gòu)房者付房款時(shí)，盡量在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之后再進(jìn)行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房。
4、二手房設(shè)備清點(diǎn)
由于二手房一般都被原房東裝修和使用過(guò)，在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的，因此，二手房買(mǎi)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫(xiě)明，二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。
5、了解并核實(shí)二手房物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用
在辦理二手房過(guò)戶(hù)時(shí)，購(gòu)房者務(wù)必要了解核實(shí)諸如物業(yè)費(fèi)、公共維修基金等費(fèi)用的繳納和結(jié)清情況。以確定購(gòu)房以后生活起居不會(huì)出現(xiàn)影響。
6、交易房屋是否在租
因?yàn)槎址浚敲创饲皩?duì)于這個(gè)房屋的處理是由賣(mài)方?jīng)Q定的，也就是說(shuō)有可能這個(gè)房屋還在出租。而且大部分人更注重房產(chǎn)證，注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃情況，購(gòu)房者極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。
7、建議房款在過(guò)戶(hù)后再進(jìn)行
為了確保資金安全的問(wèn)題，二手房交易盡量以提存方式辦理房屋價(jià)款的交付，或?qū)⒎课輧r(jià)款的交付放在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之后再進(jìn)行。以此降低交易風(fēng)險(xiǎn)。
8、務(wù)必核實(shí)房屋是否存在共有產(chǎn)權(quán)人
務(wù)必核實(shí)房屋的所有權(quán)是否有瑕疵，房屋的共有產(chǎn)權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓房屋，房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形。如果房屋存在共有權(quán)人，購(gòu)房者應(yīng)該要求賣(mài)方出具共有權(quán)人同意出售的證明和其所持有的共有權(quán)證書(shū)，或者共有權(quán)人到場(chǎng)簽合同、辦理過(guò)戶(hù)。
9、戶(hù)口遷移
二手房買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)一同來(lái)到房屋所在地的派出所，詢(xún)問(wèn)房屋內(nèi)的戶(hù)口情況，原房東應(yīng)將戶(hù)口全部遷出，如仍有戶(hù)口，買(mǎi)房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。
過(guò)戶(hù)稅費(fèi)有哪些？
稅費(fèi)主要是四個(gè)：契稅、個(gè)稅、增值稅及附加、中介費(fèi)
1、契稅
繳稅標(biāo)準(zhǔn)：首套90平及以下，網(wǎng)簽價(jià)×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價(jià)×1.5%，二套房網(wǎng)簽價(jià)×3%。契稅由買(mǎi)家承擔(dān)，過(guò)戶(hù)當(dāng)天交給房管局。
注意一下，這里說(shuō)的是網(wǎng)簽價(jià)，買(mǎi)新房只有一個(gè)合同價(jià)，買(mǎi)二手房涉及到合同價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)、過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)等幾種不同的價(jià)格，合同價(jià)就是房子的實(shí)際成交價(jià)格，網(wǎng)簽價(jià)是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r(jià)格，決定了交稅多少，買(mǎi)二手房做低網(wǎng)簽價(jià)是很常見(jiàn)的避稅手段。過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)是繳稅的最低基準(zhǔn)價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)不能低于過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)，否則就按過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)交稅。
2、增值稅及附加
房子未滿(mǎn)2年，增值稅及附加的征稅標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)簽價(jià)÷（1+5%）×5.65%
房子已經(jīng)滿(mǎn)2年，普通住宅免征，非普通住宅征稅標(biāo)準(zhǔn)：差價(jià)÷（1+5%）×5.65%，差額=合同價(jià)—原購(gòu)買(mǎi)價(jià)—交易中的稅金—合理費(fèi)用。
按規(guī)定，增值稅及附加以及接下來(lái)要說(shuō)的個(gè)稅應(yīng)該是由賣(mài)家承擔(dān)的，市場(chǎng)成交慣例卻是買(mǎi)家承擔(dān)所有稅費(fèi)，不過(guò)交易時(shí)可以協(xié)商，在合同中寫(xiě)清楚就行。
3、個(gè)稅
滿(mǎn)五唯一免征！滿(mǎn)五唯一免征！滿(mǎn)五唯一免征！重要的話說(shuō)三遍。滿(mǎn)五是指房子房產(chǎn)證從出證開(kāi)始算時(shí)間滿(mǎn)5年，唯一是指賣(mài)家在上海交易系統(tǒng)里只有這一套房子。
買(mǎi)二手房最好選滿(mǎn)五唯一的，可以節(jié)省一筆個(gè)稅。不過(guò)，房東也不是傻子，肯定不會(huì)吃虧，所以一般會(huì)把節(jié)省的稅費(fèi)加到房?jī)r(jià)上，導(dǎo)致滿(mǎn)五唯一的房子報(bào)價(jià)比較貴，如果實(shí)在貴得離譜，那還是算了。
如果房子不滿(mǎn)5年或者不是賣(mài)家唯一住房，個(gè)稅交稅標(biāo)準(zhǔn)是：差額×20%，差額=合同價(jià)—原購(gòu)買(mǎi)價(jià)—交易中的稅金—合理費(fèi)用，這種征稅方式有個(gè)大前提，賣(mài)家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)入原值憑證，如果沒(méi)有這個(gè)憑證，可以采用另一種方式納稅：普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×2%。
實(shí)際交個(gè)稅時(shí)，購(gòu)房者可以二選一，哪種省錢(qián)用哪種。
以100萬(wàn)的二手房過(guò)戶(hù)費(fèi)為例：
房主滿(mǎn)五唯一的住宅
這種情況下，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)只需要繳納契稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)和房屋評(píng)估費(fèi)，具體費(fèi)用如下：
1、契稅：若房屋面積低于90平，契稅1%，即10000元；90-140平契稅1.5%，為15000元；140平以上，契稅3%，為30000元；
2、房屋評(píng)估費(fèi)：5000元；
3、房屋交易手續(xù)費(fèi)：600元
4、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元
綜合來(lái)看，如果這100萬(wàn)的房子面積在90平米以下，過(guò)戶(hù)費(fèi)用為15680元，90-140平過(guò)戶(hù)費(fèi)為20680元，140平以上過(guò)戶(hù)費(fèi)總計(jì)35680元。
房主不滿(mǎn)五年的唯一住宅
1、契稅、房屋評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)同上，費(fèi)用為15680、20680或者35680元三個(gè)檔；
2、營(yíng)業(yè)稅：未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.5%繳納，即55000元；
土地增值稅：未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%繳納，即10000元
3、個(gè)人所得稅：未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算）
綜上可以看出，100萬(wàn)總房款未滿(mǎn)五年的二手房交易，房子面積在90平米以下，過(guò)戶(hù)費(fèi)用為80680元，90-140平過(guò)戶(hù)費(fèi)為85680元，140平以上過(guò)戶(hù)費(fèi)總計(jì)100680元。
4、中介費(fèi)
中介費(fèi)本來(lái)不應(yīng)該單拎出來(lái)說(shuō)，但現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)動(dòng)輒400萬(wàn)，2%的中介費(fèi)就要8萬(wàn)+，確實(shí)也是一筆不小的負(fù)擔(dān)，一個(gè)上海普通白領(lǐng)一年可能都賺不到這么多錢(qián)。不過(guò)，中介費(fèi)是可以談的，在房屋總價(jià)高或者市場(chǎng)淡季的時(shí)候，中介費(fèi)都有一定的議價(jià)空間，但一般不會(huì)低于8折。一些新興的互聯(lián)網(wǎng)中介收費(fèi)相對(duì)便宜，一般在1.5%左右。
5、其他費(fèi)用
下面這些都是小錢(qián)，幾千塊錢(qián)搞定。
交易手續(xù)費(fèi)：2.5元/平米×建筑面積，買(mǎi)賣(mài)雙方都要付。
權(quán)屬登記費(fèi)：80元/本，每增加一個(gè)產(chǎn)權(quán)人增收10元。
權(quán)證印花稅：個(gè)人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元/件繳納。
配圖費(fèi)：25元/本。
貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)及組合貸款200元/套；純公積金貸款100元/套。
合同公證費(fèi)：200-400元左右，由引發(fā)方支付。
評(píng)估費(fèi)：辦貸款一般要評(píng)估，費(fèi)用幾百到幾千，可協(xié)商，交給評(píng)估機(jī)構(gòu)。
公共維修基金：上家賬戶(hù)中的結(jié)余會(huì)過(guò)戶(hù)給下家，是免費(fèi)贈(zèng)與還是收費(fèi)贈(zèng)與，需要雙方協(xié)商決定。
注：以上內(nèi)容來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)綜合整理 具體政策以各地信息為準(zhǔn)。
高熙一