科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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今年，是深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年。在這個關(guān)鍵的年份，“深圳擴容、臨深劃入”等傳言又開始大肆傳播，而且都說的有鼻子有眼睛，甚囂塵上......臨深，一直以來被開發(fā)商、中介提的比較多，而且大部分買不起深圳的購房者普遍都能接受，認為這是不錯的選擇
今年，是深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年。
在這個關(guān)鍵的年份，“深圳擴容、臨深劃入”等傳言又開始大肆傳播，而且都說的有鼻子有眼睛，甚囂塵上......
臨深，一直以來被開發(fā)商、中介提的比較多，而且大部分買不起深圳的購房者普遍都能接受，認為這是不錯的選擇。
大家之所以接受，很重要的一個原因是比起三四線城市，臨深是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，能“沾光”。
但實際上，臨深城市這么多片區(qū)，很多發(fā)展參差不齊。
有些片區(qū)的樓盤掛牌價，甚至超過了深圳（表格松山湖跌幅1.2%，數(shù)據(jù)詳見評論）。
最近感受最明顯的就是東莞，松山湖有樓盤掛牌價高達10萬/㎡，把深圳許多樓盤遠遠甩在了后邊。
而惠州跟中山，近兩個月同比漲幅則是呈下降趨勢。
如果我們窺探這三個城市，會發(fā)現(xiàn)發(fā)生了一些微妙的變化。
01
被譽為“世界工廠”的東莞，是一個非常成熟的老城，有深厚的文化底蘊。
深圳本土面積狹小，作為與深圳接壤邊界最大的城市，東莞有著很大的優(yōu)勢。
除了城市片區(qū)生活配套較為成熟，近兩年深圳的制造企業(yè)、研發(fā)端口在向東莞轉(zhuǎn)移，人口居住自然也向東莞遷移。
新一線城市近兩年戶籍人口增量 21世紀經(jīng)濟報
整體來看，其他臨深片區(qū)，鳳崗、塘廈、清溪、黃江、大嶺山的二手住宅掛牌價都是2萬/㎡起步，不便宜。
如果考慮自住，可以淘一淘合適二手房，而鳳崗和塘廈是優(yōu)選，配套較好、交通也較為便利。
從城貌和經(jīng)濟上，塘廈優(yōu)于鳳崗。鳳崗西部有大量的工業(yè)區(qū)，缺少可開發(fā)地塊，臨深樓盤主要集中在東部。
雖然鳳崗直插龍崗腹地，距深圳中心區(qū)更近，按道理來說，會更具備臨深價值。
但在二手房住宅掛盤價中我們發(fā)現(xiàn)，漲幅最高的并不是鳳崗而是塘廈。
而接壤龍華觀瀾的塘廈，因為觀瀾農(nóng)民房多、工廠多、城市面貌差，二手掛住宅牌價卻去到5.1萬/㎡，反觀塘廈僅2.9萬/㎡，雖然城建有待改善，但價格平民。
有中介表示，在塘廈買房的大概70%都是深圳客，大部分是在龍華觀瀾、福田上班。
這兩個鎮(zhèn)，也是并入深圳最廣泛的傳言。
不得不提的一點是，東莞主漲片區(qū)并不是與深圳接壤的鳳崗、塘廈或者清溪，而是較遠的松山湖片區(qū)。
最近東莞因為房價過高、引起大眾關(guān)注的樓盤就位于松山湖。
截至3月25日，據(jù)諸葛找房顯示，該樓盤掛牌單價高達11萬/㎡。
而且在售的兩個新盤項目價格也不低，3月25日在鏈家查詢顯示，別墅均價高達4萬/㎡，普通住宅也去到了2.8萬/㎡。
與東莞臨深普遍2萬左右的房價而言，松山湖將近3萬的均價，異常顯眼。
松山湖片區(qū)房價迅速上漲，最直接的原因就是華為的入駐，其中有終端部門、研發(fā)部門等。
在2016年5月，華為要搬去松山湖的消息不脛而走，也是在這一年松山湖樓市發(fā)生巨大變化。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年松山湖一手住宅成交均價僅1.2萬左右，2016年突然猛漲到2.1萬/㎡，上漲幅度達77.9%。
也從2017年開始，松山湖房價進入平穩(wěn)趨勢，維持在2萬/㎡左右。
除了有華為人，松山湖還是唯一一個國家級高新科技產(chǎn)業(yè)園，有生益科技、天弘科技、漫步者、東陽光藥業(yè)總部等國內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。
中國房地產(chǎn)報在2月各片區(qū)新房簽約數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)片區(qū)、東南臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)和濱海片區(qū)的新房均價超20000元/㎡，松山湖環(huán)比上漲19.55%，居六大片區(qū)之首。
就在去年底，松山湖還因為房價漲勢過猛，不少市民在東莞陽光問政進行投訴。
其中有一條疑是華為員工的提問，“公司即使有很多地建住房，但如果員工希望換個大點的房子，4萬的價格能買得起嗎？”
如今，松山湖的房價終于有松動的跡象了。
二手房市場，在今年東莞各片區(qū)房價同比上漲時，松山湖卻成為唯一一個下跌的片區(qū)，塘廈漲幅41.5%最高。
從規(guī)劃定位來看，松山湖片區(qū)明顯優(yōu)于其他臨深片區(qū)。但大量企業(yè)入駐，政府扶持下人才福利房供應(yīng)量也會比其他片區(qū)多。而這些人才房，價格往往是商品房的一半甚至1/3。
舉個例子，華為在前些年在松山湖拿下了大量商住地，其中給在東莞內(nèi)部員工提供3萬套住房，并且只賣8500元/㎡，而且還帶精裝修。
據(jù)悉，華為在東莞員工約16800人左右，供應(yīng)是十分充足的。
也就是說，松山湖的投資客當下面臨的“接盤問題”會更嚴峻。
但只是短期困境。根據(jù)東莞官方規(guī)劃，未來5年松山湖人口將達到233.6萬，接近東莞全市1/3。
所以，對于那些想在東莞置業(yè)的購房者，南方樓事建議：
如果是投資，松山湖未來可期，但短期內(nèi)房價高與供需關(guān)系決定投資很難有收益，除非你愿意持有5-8年。
如果是在龍崗、觀瀾和平湖等地方上班的剛需購房者，建議優(yōu)先考慮配套較好、交通便利的鳳崗和塘廈二手房。
02
而惠州，是近來粉絲咨詢最多的臨深城市。
除了擴容的傳言，甚至有粉絲給南方樓事發(fā)來截圖表示：
“聽說廣東設(shè)立嶺南省，由深圳、東莞......組成，省會是惠州市，現(xiàn)在該買哪個樓盤？”
為此，這位粉絲在去年就開始關(guān)注惠州，提前布局。
“惠州成為省會”已經(jīng)傳了好幾年，當然，是無稽之談。
惠州以“睡城”、“半小時經(jīng)濟生活圈”為概念，炒了好些年。
但從近來數(shù)據(jù)來看，大亞灣和惠陽同比漲幅非常低，仲愷跟惠城甚至下跌。
和大亞灣鏈接的坪山，二手住宅掛盤均價去到了3.5萬/㎡，這也可以理解在坪山工作到大亞灣置業(yè)的購房者。
但大亞灣新盤并不便宜，鏈家顯示在售的別墅項目已經(jīng)去到4.5萬/㎡，住宅在1萬/㎡左右。
事實上，近兩年“不要買惠州”的聲音越來越多，很多購房者表示買入之后根本找不到接盤俠，被套牢了。
除了沒有產(chǎn)業(yè)支撐，很重要的原因是近幾年惠州一手房供應(yīng)量太大。
世聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年惠州全市累計成交新房175991套、1700萬平方米，均居珠三角9城市第一名。
這個成交量比深圳（29396）、東莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起來還要多。
并且，現(xiàn)在惠陽、大亞灣片區(qū)二手房存量驚人。
在貝殼房價地圖顯示，大亞灣二手房存量12810套，惠陽9177套，加起來是另外三個非臨深片區(qū)的3.1倍！
這還僅僅是貝殼上的數(shù)據(jù)就這么多，如果完整統(tǒng)計各機構(gòu)數(shù)據(jù)......
而惠州的常住人口不到500萬，實際上相當于東莞的1/2、深圳（實際生活人口）的1/4，足見惠州一手住房的供應(yīng)之充足。
我們可以確定的一點是，作為大灣區(qū)唯一不限購的城市，惠州投資客數(shù)量驚人。
如果你是投資客，還是要三思而行，謹防被套。如果非要投資，請做好長持準備，未來或許能迎來利好。
在坪山上班的剛需，是自住的可以多去看看，選擇優(yōu)質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的區(qū)域和樓盤。
相對于東莞，目前均價在1.3萬左右的惠州，性價比也較高。
03
因為規(guī)劃修建深中通道而被劃入臨深城市的中山， 在確定消息、動工前以及開工時，每一個節(jié)點都讓中山房價“漲一漲”。
而中介們也“不負眾望”，把中山“炒”成了臨深片區(qū)。
大家感受一下，純粹依靠一條深中通道“炒”起來的中山樓市房價：
2016年，中山全市房價均價僅7000元/㎡左右，偏遠小鎮(zhèn)的房價維持在6000元/㎡左右。
2017年，全市均價超過9000/㎡元，偏遠鎮(zhèn)區(qū)房價超過7000元/㎡；
2018年中，傳出深中通道正式開工的消息，全市均價暴漲到14000元/㎡，偏遠小鎮(zhèn)的房價普遍過萬。
2019年，合富研究院顯示中山新房均價13821元/㎡。
在粵港澳大灣區(qū)出來后，又是一波強刺激，大量深圳炒房資金聚集，中山的房價像坐了火箭一樣直沖云霄，一路漲漲漲漲漲。
從鏈家最新的在售新盤來看，南朗鎮(zhèn)的保利碧桂園領(lǐng)袖海均價1.7萬/㎡，去年在線下踩盤時，售樓處表示有折扣，折后價在1.6萬左右。
火炬開發(fā)區(qū)有樓盤更是高達2萬/㎡左右。
相對于新盤高企的價格，中山的二手房市場不太樂觀。
雖然中山限購政策寬松，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。
但去年中山住宅成交同比下降3%，住宅新增同比下降37%，被稱為“斷崖式下降”。
土拍地塊流拍和中止現(xiàn)更是頻頻發(fā)生，底價成交為主旋律，溢價率基本為0。
二手房更是因為高昂的手續(xù)費，即便在去年有區(qū)域下跌超過20%，仍無人接盤。
以2019年2月-2020年2月同比漲幅為例，臨深的南朗鎮(zhèn)同比下跌7.6%，火炬開發(fā)區(qū)下跌6.5%。
隨著國家對樓市調(diào)控的不斷縮緊，去年一些早期的投資客開始把手中的房子拋售給后來的接盤俠，也因為這一輪的低吸高拋，有人賺得盆滿缽滿。
而那些后來的接盤俠，在中山熱潮退去之后，房價一直陰跌不止，當?shù)氐姆慨a(chǎn)是有價無市，一個個都被套死在高位。
雖然現(xiàn)在的均價在1.2萬/㎡左右，但在未來深中通道或許會有高昂的過橋費，性價比也因此受到局限。
結(jié)
在經(jīng)歷了15年那波暴漲之后，深圳關(guān)內(nèi)的房價普遍在6萬元以上，即便是關(guān)外，最便宜的也在3萬元以上。
而臨深城市的幾個片區(qū)，也因為“臨深”概念房價得以迅速上漲。
回到文章開頭提及的問題，深圳向東莞跟惠州擴容可能嗎？或者，誰的可能性最大？
我們都應(yīng)該知道一件事情，深圳雖然缺地，但是這些年除了拆遷舊改之后，在30年前就開始填海。
像深圳灣、前海、后海、寶中以及機場片區(qū)等等，都是填出來的。
而且不要忘了深汕特別合作區(qū)之后還有深河特別合作區(qū)，除了這種“飛地”的合作形式，說實話擴容的概率真的很小。
如果要問為什么年年都謠傳要擴容，答案其實也再簡單不過。
因為惠州和東莞的中介要賣房子，被套住的業(yè)主要找接盤俠。
但要肯定的一點是，“深莞惠一體化”是未來城市發(fā)展的方向。
在2019年9月23日，省發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《廣東省發(fā)展改革委關(guān)于省政協(xié)十二屆二次會議第20190833號提案答復(fù)的函》，透露支持惠州與深圳等周邊城市融合發(fā)展的新動向。
省發(fā)改委表示，已指導(dǎo)深莞惠三市編制實施《深莞惠交通運輸一體化規(guī)劃》，規(guī)劃到2030年，深莞惠形成“珠江東岸1小時通勤圈”，與珠三角兄弟市、港澳之間實現(xiàn)2小時互通，構(gòu)建15-30-60分鐘的區(qū)域綜合客運樞紐服務(wù)圈。
近兩年不管是修地鐵、修城際還是高鐵，我們都可以看到深莞惠交通一體化的新動作。
深圳規(guī)劃多條城市軌道交通和周邊城市對接，包括地鐵14號線延長到惠州、地鐵10號線延長到東莞。
3月7日，國家鐵路集團和廣東省人民政府聯(lián)合批復(fù)深茂鐵路深圳至江門段工程可行性研究報告，明確線路自深圳樞紐西麗站引出，向西以隧道經(jīng)深圳機場后，經(jīng)東莞市，在虎門鎮(zhèn)以隧道下穿珠江口，經(jīng)廣州市南沙區(qū)、中山市、江門市至江門站，新建正線長116.1公里。
3月20日大灣區(qū)城際鐵路又傳出新進展。
· 穗莞深城際前海至皇崗口岸段
將在穗莞深城際延伸至前海的基礎(chǔ)上，進一步延伸至福田中心區(qū)，支持前海自貿(mào)區(qū)、東莞濱海新城等重點發(fā)展片區(qū)快速建設(shè)；
· 深惠城際
將進一步加強惠州中心區(qū)與龍崗中心區(qū)、龍華中心區(qū)、南山中心區(qū)、前海自貿(mào)區(qū)間的快速聯(lián)系，彌補現(xiàn)有軌道交通聯(lián)系的空白，落實深圳東進戰(zhàn)略；
3月22日，省發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《廣東省發(fā)展改革委關(guān)于下達廣東省2020年重點建設(shè)項目計劃的通知》，首次披露深惠城軌的規(guī)模。
根據(jù)文件，深惠城軌由深圳前海引出，經(jīng)深圳西麗、龍華、平湖、東莞鳳崗、深圳龍崗、東莞謝崗，至惠州瀝林北站接軌莞惠城際，全線設(shè)站16座。
如果按此線路實施建設(shè)，深惠城軌將串起深圳、東莞、惠州3座城市，成為深莞惠都市圈的交通大動脈。
3月7日，國家鐵路集團和廣東省人民政府聯(lián)合批復(fù)深茂鐵路深圳至江門段工程可行性研究報告，明確線路自深圳樞紐西麗站引出，向西以隧道經(jīng)深圳機場后，經(jīng)東莞市，在虎門鎮(zhèn)以隧道下穿珠江口，經(jīng)廣州市南沙區(qū)、中山市、江門市至江門站，新建正線長116.1公里。
從長期看來，臨深城市有價值，畢竟先天條件擺在這。
買不起深圳的剛需，臨深也不失為一個不錯的選擇。
但投資仍需謹慎，不建議資金薄弱的投資客“冒險”。
城市會發(fā)展起來，但需要時間，而時間是個變量，誰也無法確定持有多長時間。
高俊