領秀慧谷開盤價格暴跌（郁姐鑒房）

不同小區不同生活方式~不少粉絲跟郁姐反饋，昌平房價今年的上漲猝不及防。新房、二手房600萬左右總預算，感覺不好選。上周郁姐團隊昌平踩盤，特意看了幾個純商品房二手房小區。各有不同，橫向對比一下。總結點評在文末。領秀慧谷：不臨鐵要品質看C、D區

不同小區不同生活方式~

不少粉絲跟郁姐反饋，昌平房價今年的上漲猝不及防。新房、二手房600萬左右總預算，感覺不好選。

上周郁姐團隊昌平踩盤，特意看了幾個純商品房二手房小區。各有不同，橫向對比一下。總結點評在文末。

領秀慧谷：不臨鐵 要品質看C、D區

領秀慧谷在朱辛莊和生命科學園地鐵站之間，分為A、B、C、D四個區。其中A、B、C三區于2011年建成，A、B兩區是限價商品房，主打小戶型，面積段在63-89㎡，主力戶型為81-82㎡兩居，單價5萬多。

A、B區的社區整體感覺比較凌亂，人車不分流，談不上品質居住。

82㎡的兩居手槍戶型是A區的主力戶型，主臥朝南、客廳朝北，屋內的采光條件較差。進屋的空間體驗感不太好。總價大概460萬左右。

B區89的戶型相對好一點，總價也高一些，貝殼網上掛價500萬出頭。

A、B區是限價房，購房者還需補繳轉讓費。據了解，一居室的轉讓費大概在15-18萬，兩居室的轉讓費大概在25-27萬，三居室28萬左右。加上中介費和稅費，單價確實也不便宜。

相比較之下，領秀慧谷C、D兩區是商品房，洋房社區，半人車分流，整體外觀及小區環境都要上一個臺階。物業費2.48元/平，比較適中。

領秀慧谷C區部分在售房源

C區的這個兩室兩廳兩衛的戶型就很舒服了，北側有落地窗，得房率高，戶型比較方正，各空間都夠大，南北兩間臥室都帶陽臺，一層有在售500萬出頭，隱私感差，非落地窗。同戶型好樓層要貴出超100萬。

A、B、C、D四個區域底商業態比較豐富，超市、餐飲、藥房、社區醫療機構、寵物醫院等，可以滿足日常需要。

領秀慧谷C區北側通往朱辛莊地鐵站有條路，目前沒通，中介人員稱未來會打通，如果打通，步行到地鐵可行，對小區房價是個利好。從這幅圖上看到，整個板塊有產業、有商業，未來發展還是不錯的。

流星花園：有煙火氣的舒適洋房社區

看完領秀慧谷，郁姐團隊來到了熱鬧的回龍觀。實地了解了平西府地鐵站的兩個具有典型性的社區。流星花園和公園悅府。

流星花園2004年建成，小區由洋房、高層板樓組成。下午四點多，阿姨們就在小區里跳起了廣場舞，很有生活氣息。樓齡快20年，但外立面的貼磚依然整齊、無明顯脫落，整體看上去比較規整。物業費便宜，1.7元/平。

流星花園最大的亮點在于戶型設計，得房率高，并且有些戶型有大陽臺。

小區內部的戶型涵蓋一至四居，單價5萬+，目前市場售價大概在470-990萬，我們挑選了幾套600萬左右的戶型帶大家看看。

100㎡的兩居，一梯四戶，總價555萬，客廳朝西，南側兩房間的陽臺聯通，整體方正，居住的舒適感不錯。

這套115㎡的三居室南向兩面寬，低樓層所以單價、總價較低，據中介介紹正常這套房源的價格大概620萬左右。同戶型還有125㎡的三居室，各空間尺度感更佳，掛價725萬。

流星花園、公園悅府兩小區均位于成熟住區回龍觀的核心位置，兩小區中間隔了馬連店家園和新房項目奧森春曉，相距不到一公里。兩項目均能享受到地鐵8號線的便利出行。

公園悅府：地鐵上蓋次新房 業主預期漲到7萬+

相比較前兩個小區，公園悅府就顯得很高冷了。

進到小區里面，園區非常整潔，塑膠跑道，人車分流，有很多小朋友在外面活動。公共空間管理很好，是現代品質社區的模樣。物業費也貴一些，3.74元/平。

公園悅府一期共有1500戶，小區整體建在地鐵及商業之上，地上兩層為底商，三層為地車廠，地上四層開始才是社區業主居住的一樓。整個小區地勢高，視野比較好。社區亮點是有一個5萬方的社區花園，還有球場等供業主休閑娛樂的空間。

相比小區的整體環境，戶型就一般了，得房率不高，室內居住空間比較緊湊，單價高。

81㎡的兩室一廳，這個南向2.6米的臥室面寬，放張床就很緊張，快沒有轉身的空間。

這個戶型比較適合兩口之家。人多了加上生活雜物多了，居住舒適感不好。

90㎡的兩室一廳，兩間臥室朝南，客廳朝東，廁所和廚房的門緊緊相對，戶型太一般。

回龍觀區域配套就比較齊全了，一公里有包括物美、盒馬在內的大小生鮮、生活超市，三公里范圍內的幼兒園、小學教育資源豐富，兩公里內還有三甲醫院北京積水潭醫院回龍觀院區，整體的生活配套是比較方便完善的。

公園悅府商業綜合體目前正在建造中，目前商業中心已經確定引入萬達影城和七鮮超市，預期明年開業。

毋庸置疑，有一個大型的商業綜合體在家門口很方便，冬天遛娃也方便，家人朋友相聚也方便。也正是有這樣一個商業綜合體，公園悅府的業主們覺得對未來小區單價再上一個臺階非常有信心，“過7萬不難”。

最后總結一下，三個小區總價600萬房源的PK結果。

1、其實三個二手房的物業費即反映出小區整體的品質了。所以物業費太便宜了不是好事兒，這是二手房普遍面臨的問題。

2、流星花園總價低，配套完善，戶型好，適合家庭購房人群，踏踏實實就買套房好好生活，不指著折騰房產換來增值空間的購房人群。畢竟流星花園樓齡快20年了，現在買入，未來還是要面對樓齡老化帶來的一系列問題，升值預期差一些。

3、整體來說，600萬買二手房主要都是8、90平米的兩居室，從功能空間上不如市面新房做到三居。

公園悅府的兩居室內得房率感覺比較低，面寬和空間尺度也一般，更適合小兩口或者追求品質生活的單身貴族。從升值保值角度來看，房子新確實是一大優勢。

4、領秀慧谷各種綜合指標平平吧，優選C、D區。

踩盤當天天氣不好，6點結束后，天色已黑，公園悅府對面的馬連店家園也黑漆漆的。

據說，大廠還在加班中，夜里才會燈火通明。郁姐團隊了解到，北城新房的售樓處也適應北城的生活節奏，營業到凌晨。

好吧……這也是北城生活的特色。

如果你有購房問題，歡迎聯系郁姐～

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