江蘇蘇州房價多少錢一平方（重要信號）

作者：子非魚樓市最新傳來了一個重要消息。據財聯社披露，蘇州多家銀行的首套房房貸利率，已經降至最低4.6%。4.6%的貸款利率意味著什么？這一數據已經和5年期LPR持平，同時跌破了購房貸款4.9%的基準利率。利率換錨之后，購房貸款利率=銀行基

作者：子非魚

樓市最新傳來了一個重要消息。

據財聯社披露，蘇州多家銀行的首套房房貸利率，已經降至最低4.6%。

4.6%的貸款利率意味著什么？這一數據已經和5年期LPR持平，同時跌破了購房貸款4.9%的基準利率。

利率換錨之后，購房貸款利率=銀行基準利率+點數。

基準利率都一樣，都是4.9%。加點數每個城市都不一樣，甚至每個銀行都不一樣，于是就造成了每個城市的貸款利率不盡相同。

自樓市調控以來，每個城市的加點數一般都是正數，也即每個城市的購房利率都比基準利率要高，目的是通過利率上浮，抑制購房需求。

調控最嚴厲的時候，很多城市的二套房乃至首套房購房利率都沖破了6%。

其中就包括蘇州。

數據顯示，2021年9月蘇州首套房購房利率達到了6.1%，現在則跌到了4.6%，跌幅約25%。

4.6%的利率，還意味著，蘇州的加點數已經從正轉負。它釋放的信號非常強烈：

樓市已經從抑制需求，轉向了調動需求。

不光蘇州，本號在之前的文章中已經說到，當前整個中國的房地產市場，都到了需要調動需求的時候，需要開啟全面去庫存的時候。

因為，當前大多數城市都面臨著庫存積壓，去化周期超長，同時市場信心難以提振的難題。

克而瑞數據顯示，2月末被監測的百城商品房庫存已經超過了6.1億平方米。

也就是說，開發商手中已經建好的，但仍未賣出的新房面積庫存，積壓了6.1億平方米。

同時，前兩個月尤其是2月份，全國新房銷售一片慘淡，加劇了大多數城市的庫存消化周期，尤其是三四線城市。

克而瑞數據顯示，三四線城市目前庫存消化周期平均值達到了21.09個月，遠高于12個月的安全線。30個二線城市的消化周期平均值為15.99個月，也高于12個月。只有一線城市還處在安全線內。

作為中國第一地級市、強二線城市的蘇州，什么情況？

克而瑞數據顯示，蘇州新房目前的去化周期為20.1個月，接近兩年，同樣遠超12個月安全警戒線。

此外，二手房方面，蘇州的二手房掛牌逼近12萬套。

數據顯示，根據鏈家網數據顯示，到3月16日，整個蘇州的二手房掛牌房源大約為11.6萬套，其中7日內被上架的房源為4004套，也就是說，近一周來，蘇州每天有572套房源上架。

更為關鍵的是，蘇州目前的市場行情依舊慘淡，意味著新房消化周期還會繼續拉長，二手房掛牌量還會繼續攀升。

數據顯示，蘇州2月份商品房成交量無論環比還是同比，都腰斬了。進入3月份，成交量雖然有所好轉，但蘇州的開發商仍表示，不容樂觀。

盡管過去幾年，蘇州樓市冷場的只有成交量，房價沒有實質性下跌。除了2019年遭遇三輪調控之后，下滑了一些之后，2020年與2021年，總體表現仍非常平穩。

但新房超長的去化周期，和二手房掛牌量不斷增加，仍給蘇州樓市帶來了不小壓力。尤其是二手房掛牌量的增加。

二手房掛牌量陡增，意味著手握多套房的人，開始扛不住，想抽身套現了。一旦這個勢頭控制不住，斷供潮可能會隨之而來，給房價帶來巨大的下行壓力。

當然，以蘇州本身的經濟實力、工業實力來說，以及目前經濟增長情況來看，蘇州并不需要一場救市來維護經濟發展。

但是，如果超長的新房去化周

期和不斷增長的二手房掛牌量，釀成了房價較大降幅，勢必會影響金融系統的穩定性（所有房產貸款的背后，都是銀行在支撐）。

在當前最需要穩定的時刻，穩定是首要任務。可以說，當前的蘇州，不求漲，也很難大漲，只求穩。

這就是，蘇州為何在去年9月份之后，不斷下調房貸利率，直至首套房購房利率跌穿基準利率線，創5年新低的舉動的背后的邏輯。

蘇州已然如此，可想而知其他城市，樓市的困難局面只大不小。

所以，我們可以看到全國103個重點城市3月房貸環境持續寬松，房貸利率創2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平，放款周期也縮短到1個月左右。（貝殼研究院數據）

與此同時，有70個左右的城市，開啟了救市模式，它們或降低首付，或給購房補貼，或免契稅，或開啟貨幣棚改，或開啟組合拳。

樓市當下需要一場全面去庫存行動，樓市當下正在開啟一場全面去庫存的行動。