科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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房地產(chǎn)與家居家裝行業(yè)是一個關(guān)乎全人類生存質(zhì)量的巨大行業(yè)，同時，也是一個相對分散、缺乏全球性品牌的行業(yè)。億歐根據(jù)ZionMarketResearch、Statista等研究機構(gòu)發(fā)布的各子行業(yè)規(guī)模綜合測算得出，2018年，全球家居家裝市場規(guī)模為
房地產(chǎn)與家居家裝行業(yè)是一個關(guān)乎全人類生存質(zhì)量的巨大行業(yè)，同時，也是一個相對分散、缺乏全球性品牌的行業(yè)。
億歐根據(jù)Zion Market Research、Statista等研究機構(gòu)發(fā)布的各子行業(yè)規(guī)模綜合測算得出，2018年，全球家居家裝市場規(guī)模為33154.9億美元，并將以4.95%的年復(fù)合增長率持續(xù)增長。2024年，全球家居家裝市場規(guī)模將達(dá)44310.9億美元。
（注：此處“家居家裝”包括家居軟裝、家具、硬裝，不包含智能家居、家政服務(wù)、家裝后市場中的服務(wù)環(huán)節(jié)以及本報告所涉及的房地產(chǎn)科技等其他領(lǐng)域，取家居家裝的狹義定義。）
家居家裝行業(yè)這一增速趨于平穩(wěn)的傳統(tǒng)行業(yè)中，發(fā)展中國家消費水平的提升以及新技術(shù)在傳統(tǒng)行業(yè)內(nèi)的落地成為了新的發(fā)展增量。
2019年12月，在世界創(chuàng)新者年會WIM上，億歐發(fā)布了“2019全球房&家科技創(chuàng)新50”榜單。此次評選的評定維度包括融資金額、企業(yè)估值、技術(shù)壁壘等7個指標(biāo)，并依據(jù)億歐的走訪調(diào)查和對行業(yè)的理解，從上千家房地產(chǎn)與家居家裝科技初創(chuàng)公司中挑選出了50家可能改變行業(yè)游戲規(guī)則的初創(chuàng)公司。
從國家來看，上榜企業(yè)中，美國、中國、印度分別以20、11、8家上榜企業(yè)領(lǐng)先。主要原因在于，得益于數(shù)量較為龐大的人口，中、美、印的房地產(chǎn)與家居家裝市場潛力巨大，且存在諸多未被改造之處；與此同時，資本入局助推了中美印的房地產(chǎn)與家居家裝科技創(chuàng)新，更多新公司被孕育出來。
從子行業(yè)看，上榜企業(yè)正從生產(chǎn)制造、流通渠道以及產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新三個方面，為四個子行業(yè)帶來變革，包括房地產(chǎn)科技、家裝新方式、家居新零售以及智能家居。其中。房地產(chǎn)科技的上榜企業(yè)數(shù)量最多。
（注：本榜單將上榜企業(yè)按照業(yè)務(wù)模式劃分到四個子行業(yè)，分別是房地產(chǎn)科技、家裝新方式、家居新零售及智能家居，子行業(yè)之間既不互斥也不窮舉，根據(jù)該企業(yè)在本榜單關(guān)注范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)務(wù)和實際應(yīng)用場景進行劃分。
房地產(chǎn)科技：
房地產(chǎn)科技是指通過科學(xué)技術(shù)來更有效地解決房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)，包括買賣、租賃、開發(fā)、營銷和物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)存在的挑戰(zhàn)，其范疇包括房地產(chǎn)交易平臺、房地產(chǎn)金融科技、長租公寓、短租平臺、共享辦公、智慧建筑、裝配式建筑等。
從融資規(guī)模上看，房地產(chǎn)科技的浪潮約興起于2014-2015年，并從2017年起大規(guī)模席卷行業(yè)，2019年上半年，針對房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的投資在半年內(nèi)就達(dá)到了130億美元，超過2017年全年的總額。2013年至今，有60%的針對房地產(chǎn)科技領(lǐng)域的融資流向了人口總量多、密度大的亞洲。可以說，亞洲是房地產(chǎn)科技最具發(fā)展?jié)摿Φ囊黄箨憽?/strong>
榜單對從屬于“生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)”的智慧建筑、裝配式建筑，以及從屬于“流通渠道環(huán)節(jié)”的房地產(chǎn)交易平臺、長租公寓、短租平臺五個賽道作重點關(guān)注。
在房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)中，我們捕捉到了以美國的Built Rrobotics為代表的建筑機器人研發(fā)公司，以日本的Andpad代表的施工現(xiàn)場管理軟件提供商，以加拿大的Blokable為代表的裝配式建筑公司。
在房地產(chǎn)行業(yè)的流通渠道環(huán)節(jié)中，我們捕捉到以德國的Holidu為代表的短租平臺，以中國的居理新房為代表的新房電商，以印度的Stanza Living為代表的面向?qū)W生、年輕人的長租公寓，以新加坡的99.co為代表的房地產(chǎn)交易平臺。
房地產(chǎn)科技為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的三大變革貫穿產(chǎn)業(yè)鏈的始終：提高房地產(chǎn)規(guī)劃效率；改變?nèi)藗兘ㄔ旌褪褂媒ㄖ锏姆绞剑粍?chuàng)建更公平透明的交易市場。科技持續(xù)落地，正在改變房地產(chǎn)行業(yè)中從業(yè)人員和消費者的認(rèn)知和行為模式。
家裝新方式：
伴隨新技術(shù)持續(xù)落地，家裝領(lǐng)域出現(xiàn)了多種以科技作為支撐的新模式。3D云設(shè)計在獲客和轉(zhuǎn)化方面賦能設(shè)計師與家裝公司，BIM系統(tǒng)實現(xiàn)了建筑和裝修行業(yè)的精細(xì)化、信息化管理，互聯(lián)網(wǎng)家裝和O2O模式下的家庭服務(wù)平臺為消費者創(chuàng)造了更觸手可及的消費渠道，裝配式裝修極大地縮減了裝修所消耗的時間成本。
著眼未來，億歐將全球家裝行業(yè)的發(fā)展趨勢總結(jié)為：精裝房是大勢所趨，裝配式賦能B端，家裝向更高效易行的方向演進。
在以美國、日本為代表的發(fā)達(dá)國家，消費者購房之初是不存在硬裝需求的。開發(fā)商交付的絕大部分不是毛坯房而是精裝房，消費者只需再選購家具和一些裝飾品（即“軟裝”）即可。
在這些發(fā)達(dá)國家內(nèi)，消費者對于家裝的需求更多指向的是家裝后市場，即房屋使用一段時間后所產(chǎn)生的維護翻新的需求。家裝后市場賽道中的代表玩家包括美國初創(chuàng)公司Pro.com，在家庭服務(wù)方面，我們發(fā)現(xiàn)了美國初創(chuàng)公司Super和印度的UrbanClap。
在以中國、印度為代表的發(fā)展中國家，毛坯房一度在房地產(chǎn)市場中占據(jù)主流。伴隨消費水平不斷提高、產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)商和創(chuàng)業(yè)者分別從精裝房以及互聯(lián)網(wǎng)家裝的的角度試圖切入家裝行業(yè)，解決裝修鏈條長、流程復(fù)雜、陌生消費的問題。
在互聯(lián)網(wǎng)家裝領(lǐng)域內(nèi)，美國的Havenly以其精致優(yōu)雅的品牌調(diào)性獲得市場認(rèn)可，發(fā)源于印度的初創(chuàng)公司DesignCafe于2018年末獲得折合人民幣約2億元的融資，發(fā)展迅速，目前正在加快線下體驗店的布局。
3D云設(shè)計與BIM系統(tǒng)在家裝行業(yè)的應(yīng)用也正在興起，中國的酷家樂（上榜“2019全球科技新領(lǐng)袖50”）、三維家是典型案例。
裝配式裝修目前解決的主要是B端的效率和成本問題，即公寓、酒店、醫(yī)院等場景下裝修時間長、效率低所造成的資源浪費，同時通過批量生產(chǎn)內(nèi)裝“盒子”獲得比傳統(tǒng)的濕法裝修更低的成本。和能人居是中國第一家裝配式裝修公司，也是該賽道內(nèi)最具有代表性的中國企業(yè)。
家裝的變革正處于進行時。在全球范圍內(nèi)，家裝行業(yè)的發(fā)展水平仍然呈現(xiàn)地區(qū)間的不平衡性，到目前為止，裝修所存在的痛點并沒有完全解決，也沒有一個毫無弊端的模式被創(chuàng)造出來。
家居新零售：
“新零售”意味著打破線上與線下的界限，讓線上與線下兩個渠道深度融合，輔以產(chǎn)品營銷社交化等手段，與消費者建立更近的距離。而家居零售是零售的一個特殊場景，在行業(yè)特征和現(xiàn)狀上都具有特殊性，因此，“家居新零售”注定要對新零售概念進行演變和延伸。
億歐認(rèn)為，家居新零售的“新”有以下幾種表現(xiàn)形式：
家居新零售的“新”需要數(shù)字化經(jīng)營、智能化管理、智能制造、C2M等作為底層基礎(chǔ)。對于創(chuàng)新品類、“全案生活方式”以及消費場景的電商化等等“表象”，消費者的感知會更為明顯。
新零售概念流行于中國，但這并不代表新零售只是發(fā)生在中國的趨勢。在全球范圍內(nèi)，美國是家居新零售發(fā)展最快、業(yè)態(tài)最多樣的國家，而家居電商賽道是科技創(chuàng)業(yè)公司最密集的一條賽道。
在全球范圍內(nèi)， 我們捕捉到了以framebridge、Boll & Branch為代表的美國家居電商初創(chuàng)公司，從定位來看，美國家居電商正在往高端化方向發(fā)展，今年內(nèi)獲得融資的家居電商大多主營奢侈級別的家居用品；以Urban Ladder為代表的印度家居電商致力于整合印度極為分散落后的家居零售市場，目標(biāo)人群定位在大多數(shù)城市居民，而以RentoMojo為代表的印度家具租賃公司則著眼于為短期居住的年輕人提供低價而方便的家具解決方案；以麗維家為代表的互聯(lián)網(wǎng)定制家居平臺則代表著定制家居潮流與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合所產(chǎn)生的業(yè)態(tài)。
家居新零售的表現(xiàn)形式隨人口結(jié)構(gòu)、消費水平和習(xí)慣、互聯(lián)網(wǎng)滲透率、實體零售發(fā)展水平等因素而產(chǎn)生變化，在各國也具有不同的特點。
智能家居：
智能家居是以住宅為載體，融合自動控制技術(shù)、計算機技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將家電控制、信息管理、影音娛樂等功能有機結(jié)合，通過對家居設(shè)備的集中管理，提供更具有便捷性、舒適性、安全性、節(jié)能性的家庭生活環(huán)境的系統(tǒng)性產(chǎn)品，億歐家居作者都保杰將智能家居在當(dāng)下發(fā)展階段的特點總結(jié)為六個關(guān)鍵詞：“分工明確、技術(shù)驅(qū)動、前景廣闊、單品爆發(fā)、2C2B加快落地、相關(guān)業(yè)態(tài)跨界融合”。
根據(jù)Strategy Analytics最新發(fā)布的研究報告《2019年全球智能家居市場》預(yù)測，2019年，消費者在智能家居相關(guān)硬件、服務(wù)和安裝費用上的支出將達(dá)到1030億美元，并將以11.11％的年復(fù)合增長率增長到2023年的1570億美元。2018年，安裝智能設(shè)備/系統(tǒng)的家庭數(shù)量（Households with Smart Systems）為1.89億戶，2023年有望增加至2.93億戶。
從品類來看，智能家居涵蓋了智能主機、智能安防、智能照明、空氣監(jiān)測、智能多媒體在內(nèi)的五大產(chǎn)品線。賽道中，具有代表性的初創(chuàng)公司包括聚焦物聯(lián)網(wǎng)的涂鴉智能和升哲科技（SENSORO），智能家居集成商歐瑞博和美國初創(chuàng)公司Sense，智能門鎖公司Latch和云丁科技，家用機器人研發(fā)公司Temi，與宜家達(dá)成合作的自動化家具初創(chuàng)公司ORI。
在市場規(guī)模方面，相比智能手機在發(fā)達(dá)國家平均達(dá)到70%左右的滲透率而言，智能家居的滲透率在美國只有32%，而中國的智能家居滲透率業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為還不足5%。
市場滲透率相對較低，固然是因為存在發(fā)展時間不長、消費者認(rèn)知不足等客觀局限，但同時也反映了智能家居行業(yè)的痛點：全屋聯(lián)動的智能生態(tài)系統(tǒng)暫未真正得到實現(xiàn)；產(chǎn)品功能與用戶實際需求存在錯位現(xiàn)象。對于從業(yè)者而言，應(yīng)該動態(tài)地觀察用戶剛需的演變，也需要保持足夠的耐心和積極性去實施商業(yè)轉(zhuǎn)化。
結(jié)語：
整體來看，科技對于房地產(chǎn)與家居家裝行業(yè)的主要改造，集中于房地產(chǎn)科技、家裝新方式、家居新零售、智能家居四個子行業(yè)。
在科技改造的浪潮中，B端的生產(chǎn)、管理、交付效率有了一定程度的提升，全新的產(chǎn)品和服務(wù)也被創(chuàng)造出來；C端的信息不對稱問題逐步得到解決，消費者的置家體驗和生活體驗正在變得更加高效和流暢。
與此同時，房地產(chǎn)和泛家居行業(yè)中仍然存在大量痛點，技術(shù)對于行業(yè)的改造仍然有待持續(xù)深化，這些新技術(shù)企業(yè)未來也將會面臨更大的挑戰(zhàn)。無論是受市場環(huán)境影響， 還是產(chǎn)品的發(fā)展和迭代遭遇瓶頸，都是企業(yè)必經(jīng)的過程，也是行業(yè)蛻變所需的代價。
張熙華