房貸提前還款利息怎么算（提前還貸真的省錢了嗎）

近期，隨著樓市下行壓力的持續，部分城市出現了房貸提前還貸的情況，尤其是北京提前還房貸還需要排隊。為什么一夜之間會有那么多人提前還貸呢？提前還貸真的就省錢了嗎？

很多人覺得提前還貸可以省錢，因為在大部分人的認知當中，房貸利率的計算是按照貸款額度計算好的，然后本金和利息一起分期償還的。因此很多人都會覺得，只要我提前還貸那么剩下的利息我就不用還了，自然也就剩下了不少錢。但實際上，這種想法與現實是有偏差的。

房貸利息是怎么計算的？

房貸利率的計算方式并不是簡單粗暴的本金?年利率?貸款年限。而是根據個人還款情況每月實時調整的。我們舉個例子，如果等額本息按照本金?年利率（4.25%）?貸款年限的方式計算房貸利率，那么100萬貸款按照LPR-20基點的最低房貸利率計算30年期限貸款的話，應該產生127.5萬元的利息。那么三十年的本息合計就是227.5萬元，每期還款6319.44元。但實際上，100萬貸款按照當前最低房貸利率貸款30年本息合計為1770983.61 元，每期還款4914.4元。

從以上的例子大家不難看出，房貸利息的計算并不是簡單粗暴地按照本金?年利率?貸款年限計算的。而是按照月利率根據每月剩余的貸款額重新計算的。也就是說貸款之后，第一個月的貸款利息按照100萬來計算，第二個月的利息減去第一個所償還的本金之后重新計算利息。所以說按揭房貸計算利息的方式是按照貸款使用的情況來計算的，并不是一次性計算利息后直接分攤到每個月當中的。

提前還貸能省錢嗎？

提前還貸確實能省錢，因為提前還貸之后償還的本金部分是不會再計算利息的。所以說提前還款肯定能給自己剩下這部分利息的支出的。但是我們還要會算另一筆賬。

如果我們有100萬，如果選擇保守的長期穩定投資，4%的回報率是可以做到的。按照復利計算100萬30年能夠收益2243397.51利息。100萬經過30年的時間就變成了300多萬。而這100萬貸款30年只需要支付77萬的利息。很顯然，如果我們有合適的理財渠道和機會，不選擇提前還款的情況下，我們能夠獲得更多的效益。畢竟這100萬如果提前還款是無法產生收益的。當然，這里如果前期購房的利率太高，投資回報太低的話，提前還款自然會更保險一些。

還有一種情況，就是我們有100萬提前還款之后，我們每月還是存4914.4元。經過30年的定投，按照4%的回報率，最終我們投入本金1769184元，收獲利息1653021.85元。顯然，如果我們提前還款之后再存錢，我們最終的收益還是比不上直接用100萬本金穩定投資收益多。

綜合來看，提前還貸只是解決了當前的還款壓力，但并沒有為我們帶來更多的收益，實際上也沒有為我們省下多少錢。只是減輕了心理壓力而已。

很多人都被當前的房貸還款壓力擊退，覺得有錢了就可以提前還款過過手頭寬裕的生活。但實際上如果個人有能力提前還款，其實房貸的支出也不會對個人和家庭的生活造成多少影響。反倒是房貸還清之后，想真正在每個月按照還款額度定存是很難做到的。最后很多人都會發現，不論自己是否提前還款，最終都不會額外存下來更多的錢。